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2007年10月

2007年10月29日 (月)

営業マンのやるべき仕事

先日とある社長に、仕事にはやるべき仕事とやらなければならない仕事がある。
そう教えていただきました。
やるべき仕事をポジティブに考える。
やらなければいけない仕事をネガティブに考える。と
営業マンのやるべき仕事は、人に会うことだと私は考えます。
逆にやらなければならない仕事は、文書整理、雑用、企画、クレーム処理などがあげられると思います。
当然、やるべき仕事を優先させたいのだが、圧倒的にやらなければいけない仕事に追われてしまうのが常だと感じます。
実際私もそうです。

違う見方をすると、やるべき仕事とはルーチン化できない仕事。
やらなければいけない仕事は、ルーチン化できるし、ルーチン化しなければならない仕事と考えられます。
ホームページのアップロードやチラシ作成、間取り図作成や物件調査などやらなければならない仕事が山積みです。
ここの作業を短時間に完結できる業務フローを作らなければ、仕事は増えるが、売上としては上がりづらいという現実が待っています。
やらなければならない仕事のルーチン化は、個々の要領の良さではなく会社ぐるみの組織的な改革が必要です。
日々の業務の忙しさに流されてしまうと、何年企業を継続していても、同じ事を繰り返さなければならない。
企業を成長させるという事は、ルーチン化できる業務をルーチン化する事が大切な要素にも思えます。

やるべき仕事は、営業マンならば、誰しも積極的にやりたい部分です。
ここはルーチン化できるものでもないし、マニュアル通りにやってうまくいくものでもない。
個々の能力にまさに依存すべきところです。

営業マンの仕事は、今の時代、IT技術を駆使して、情報公開することが仕事のようになってしまっていますが、今の時代だからこそ、『リアルに人に会うこと』が重要だと思います。
そして本来営業マンに求められる接客能力やネゴシエーション能力に最大限の力を注ぐ。

パソコンの仕事をしてはいけないということではなく、時間をかけてはいけないというふうに思います。
やらなければならない仕事をルーチン化し、積極的に人に会えるための動きを、やるべき仕事をやった営業マンが成果を上げていくと思います。

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2007年10月22日 (月)

情報公開体質へ

現代の情報は、インターネットの出現により、すべての事が隠せなくなってきました。
インターネットとは、非常に便利な厄介もので、さまざまな情報を簡単に匿名で公開できます。
近年後を絶たない、不祥事問題。
昔は人から人へと情報伝達しなければならないため、どこかで歯止めがきいていたように思います。
伝達途中で、『お前その情報はまずいぞ!』という事を誰かに言われ、またはこれ以上言うなと圧力がかかり、隠ぺいされ信憑性のない情報に変換され、もみ消されてきた様におもいます。
しかし、現在は、告発する側に歯止めがありません。
どんなに話しても、出どころを特定する事が不可能だから安心して告発します。
そんな時代になっているのですが、未だに企業の上層部の方は、断固として不祥事を否定します。否定するからさらに掘り下げて、言わなくてもいい事まで言わされて、最悪の事態にまで発展する。ニュースで騒がれている出来事は、政治にしても企業にしても、そんな不祥事のネタで湧きかえっています。
今トップに立つ人間は、隠すことができない世の中になっている。という事を深く理解し、今行っている事を徹底して見直す事が必要になっているのでしょう。
時代の流れを読むという事は、こういった事なのかもしれませんね。
老舗 ○福問題なんかも、今の時代だからゆえに、大きな問題になっているように思います。
情報を偽り、さらに隠ぺいしたことが悪であり、商品の再利用そのものは、考えようによっては善である。
再利用や冷凍でも充分おいしいし、なおかつ資源の有効活用になっていると考えれば、とても今の時代にマッチしている。
『なんでも、リサイクルの時代だからこそ、食物も品質を保証したリサイクルが必要だ!』
なんて、大義名分も通用するかもしれない。
情報を隠ぺいしたことにより、最悪の事態を招いたことの代表例になってしまった。

要は、現代は情報公開が信頼性を生むカギになっているように思います。
これは不動産業に関しても同じ事が言えると感じます。
できるだけ信頼性の高い情報に、消費者はアクセスしてくる。
その時に情報の量と質を兼ね備えていなければ、そもそもアクセスにならないという時代が、もう来ている。
そこから先は、店内に来ないと教えませんというスタンスを取っても、じゃあいいです・・・。と、はねられてしまうだけです。
消費者の方が物件情報ツウである事は間違いありません。
店頭に消費者を誘導するには、各メディアで、できる限りの情報公開が必要になると思います。
一番大切なのは、営業マンと消費者のリアルなコミニケーションです。
そこに消費者を誘導するには、不足や隠ぺいや偽りや下心のない純粋な情報だと思います。
その情報に触れ、店頭に来店したお客様は、とっても優良なお客様になるのではないでしょうか?

具体的に公開した方が良い情報としては、

会社の店内や店外
経営者の顔及び理念
社員の顔及び人柄
物件の外観
物件の内観
物件の詳細情報
物件の間取り
物件の周辺環境
物件に対する営業マンのコメント
それぞれがすべてリンクしているメディア構成

上記の内容をすべて公開したメディアからくるお客様は、すでに契約前段階まで成熟しているのではないかと思います。

それぞれのメディアを   『情報公開体質へ』

そして、営業マンのやるべき仕事は変化してきている。
                 ↑また、今度書いてみます。

以上、本日の私の思いでした。

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2007年10月19日 (金)

1種単価

1種単価。
知らなかった―。
容積率100%に対する単価なのですね。
確かに容積率100%の土地と容積率200%の土地の値段が変わるのは当然ですね。
なんだか新建築基準法に非常に関連するような気がして・・・。メモ程度に書いておきました。

マンション業者の土地の高買いマジックがなんとなくわかりました。

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人口減少時代の不動産

人口減少時代と現在言われております。
人口は確かに2006年をピークに減少していくそうです。
しかも、高齢者は増えて、若年層は減る傾向です。
この報告だけ聞くと落胆してしまいますね。

しかし、世帯数はというと2015年まで増加傾向にあります。
要はあと8年は、需要の方が勝るわけです。
今の不安定な景気状態に左右されることなく、あと8年で何を確立していくか。

中期スパンで考えていった方が、良いのかと考えさせられるデータです。

不動産業界は淘汰されるという事をよく聞きます。
しかし、各組合の会員数は増え続けている。
実業務をしていない業者を含めても全体数は増えている傾向です。
今すぐに淘汰はされることはないように私は思います。
本当に淘汰されるのは、2015年世帯数減少から始まるように思います。

今うまくいっているからいい。
今うまくいっていないからダメ。

このような判断ではなく、企業を継続していくためには、8年後の世の中も見据えた方がよさそうです。

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仕事のついでに仕事する

仕事のついでに仕事する。
これは器用な人にしかできないことだと否定されることもありますが、私はそんなことはないと思っています。
仕事のついでに仕事するとはどういうことかというと・・・。

クレームの電話で、賃貸アパートの照明の電球が切れてしまったので、取り替えてほしい。と家主さんから電話がかかってきたとしましょう。
面倒と思いながらも、電球を交換しに行きます。
家主さんの前では、さも快く交換したように装いますが、心の中では・・・『電球ぐらい自分で変えろバカヤロー』という思いがふつふつと湧いてきている。
しかし、ひきつった顔で精一杯の笑みを浮かべて、『何かあったらまた言ってくださいね!!』なんて言って帰ってくる。

これでは、大損です。自分の時間を何だと思ってんだ!!って感じです。
しかし、よく考えてみると大損してしまったのは、自分のせいです。
家主さんは、わざわざ呼んでくれて、自分のアパートを見てくれと言っている。
そこで電球だけ変えてきてしまえば大損ですが、ちょっと気を利かせて、手すりがさびているから危ないので、塗装または交換した方がいいですよ。とか、
雨どいから水が漏れているので、修理の見積り今度持ってきます。とか、
そんな、話で利益の出る話に変換する事は可能だと思います。

その場でその話をしないにしても、気を配って見てくることが大事です。
そうすれば、事務所に帰って提案書を作り、この間電球交換の時に、気づいた点をご提案します。と、お知らせを送れば、良く見てくれる人だと思っていただけるかもしれません。

仕事のついでに仕事する事は、クレーム処理や修理対応をつまらない仕事にしないため、是非やってみてください。
いやな仕事が、少しいい仕事に思えてくるかもしれません。

これは器用な人だけができることではありません。
そのように心がけるだけです。

何をやってもうまくいく人。
何をやってもうまくいかない人。
ここの違いは、物事を単一的に行うか、複合的に行うかの習慣だと思います。
つまらない仕事の場合はなおさらです。
なんとか面白い仕事に変換してやろう!
そんな気持ちの習慣が、うまくいく人への近道なのではないか。

そんな事を思う今日この頃です。

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2007年10月 5日 (金)

住宅購入要素の優先順位

久々のコメントにまたなってしまいました・・・。
消費者は住宅購入要素の優先順位をどのように付けていくのであろうか?
現在の優先順位は
1.地域
2.価格
3.広さ
4.立地条件(環境・日当りなど)
5.間取り
6.耐震
7.資産価値
とまあこんな順位でしょうか。
現在の話は上記のような順番で誰でも理解している順位なのですが、今後は大きくこの比重が変わるように思います。
どのように変わるのか・・・?
1.地域 ※ここは不動でしょうね
2.健康
3.耐震.
4.価格
5.立地条件
6.広さ
7.間取り
8.資産価値
このような順番になっていくと思います。
これは、住宅産業を大きく揺るがす変化になります。
要は、価格競争に競り勝っても今後は消費者の気持ちを動かせないという事です。
住みながらにして、健康を維持できる。
丈夫な家に住んでいるという安心感。
こういったものが、今後住宅購入の決め手になると思います。
価格は、購入価格というよりも、銀行ローンがいくらまで借りれるかという事ですから、住宅取得価格が高くてもローンが下りれば買うと思います。
これからの住宅は、“安い家”ではなく“本当にいい家”が売れると思います。
そして本当にいい家が安く提供できるようになると思います。
そのためには、以下の生産性を向上させなければなりません。
仕入
流通
現場
販売
上記生産性を上げることが必要です。
そして生産性を悪くしなければならない部分があります。
それは、売却後のアフターケアです。
ここに注力すればするほど販売コストは落とせるはずです。
多額の広告費を支払う企業は、大手やFC本部に任せておいて、地域に根ざした不動産業者様は、生産性向上とアフターケアに力を注ぐ事が、今後必要だと思います。
本当にいい家を販売していくために、売主業者、仲介業者にかかわらず出来る事があると思います。

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