不動産仲介業は門出プロデュース業へ 【不動産 マーケティング】

不動産仲介業は商売にならなくなる。

そんな議論がずいぶん前から聞こえてきますが、私個人的にはなくならないと思っています。

ただし、今のままの業態ではなくなってしまいます。

問い合わせをもらって案内したから自分のお客さんとして、手数料3%いただきます。

みたいな仕事は仲介業として成り立たなくなると思います。

不動産購入は、家族にとって第2の門出だと私は思います。

1度目は結婚式です。

夫婦がこれから家庭を築き上げる門出です。

2度目が家の購入です。

夫婦が努力して支えあった結果、我が家を築き上げる門出です。

そんな門出にふさわしい物件を選択してくれる、今後の生活がより豊かになるようにプロデュースしてくれる、そんな仲介業者ならば3%支払ってもお願いしたい人はたくさんいると思います。

家は、購入することが目的ではありません。

ローンを通してあげていい気になっている不動産営業マンをよく見かけますが、購入したお客様が結果的に豊かになっていなければちっともいい仕事をしたとは言えません。

結局ローンを払えなくなり、家を手放さなくてはならないような、そんなローンの通し方ばかりしているようでは、不動産仲介業は無くなって当然です。手数料3%の価値などありません。

お客様の経済状況や将来設計などを真剣に考えて、その家族がより豊かになるための提案をしていく、そして第2の門出を演出し、その夫婦がこれから来る苦境に立ち向かっていけるような我が家と家族を後押しすることが、不動産仲介業の仕事だと思います。

不動産仲介業は、究極のサービス業に変わっていくことが必要です。

物件紹介して、ローン申し込んで、契約処理して、３％もらえる商売はそう長くは続きません。

人生の門出をプロデュースしていきましょう！

経営者が本気にならなければ何も変わらない 【不動産業界の今後】

デジコムでは、何件もの不動産会社様に常にお会いします。

不動産会社様の経営者の方にお会いすると、『今変わらなければ!!』と思われている経営者の方も多いようです。

そう思った経営者の方は、外部からの様々な提案に耳を傾けることができる心理状態になっているのですが、自らの労力を使って変わる方法を拒む傾向があります。

誰かにお願いして、変われる方法を安易に選びます。

どっかの広告代理店に

数十万円もする企画をお願いするととても効果がありますよ！

みたいな提案にあっさりと乗っかり、当然のように撃沈されています。

運良く結果が良くても、その結果が５回中１回の幸運にもかかわらず、４回の失敗をしながら１度の成功を収め納得しています。

私は声を大にして言いたい。

『社長が変わらないと、何も変わりませんよ！！』

誰かに丸投げした結果は自分のものではありません。

自分の能力と労力を使って出た結果が自分の結果です。

その為には勉強しなければなりません、体を動かさなくてはいけません、頭を使わなければいけません、面倒くさいことを、やったこと無いことを、自分自身が体験し、社員にやらせなければなりません。

生ぬるい選択ばかりしても、苦境は乗り越えられないのです。

政治家や経済情勢の話をしている暇があったら、お客様の事を、物件の事を、真剣に考えるべきです。

頭が痛くて眠れないくらい考える時は、今です。

悩むのではありません。

考えるのです。

社長自ら言い訳をしてはいけません。

社長ができないことは社員もできないんです。

経営者の皆様、本気になってください。

店頭POPの制作ポイント 【不動産 店頭POP】

不動産業の店頭POPを作成する際のポイントをご紹介いたします。

1.お客様が一番気になる要素を大きく表示
例えば、価格、地域、広さ、種別など

2.中途半端な色合いを使わない
例えば、黄色い枠に黄緑の文字などはＮＧ
なるべく原色を使うと見やすい

3.遠くからでも気になる要件だけは見えるように文字を大きく表示

4.店内誘導を文字や矢印で行う

5.小冊子や月刊誌をとっていただけるように文字や矢印で誘導する

6.ホームページや携帯サイト誘導を行う

7.制作に時間がかかるレイアウトやデザインは利用しない

以上の事を考慮して店頭POPを作り替えてみてください。

店頭がグット引き立ち、来店率アップが期待できます。

地域とコラボした不動産戦略 【不動産 マーケティング】

不動産は地域性の高い業種であることは言うまでもありません。

地域の恩恵によって商売が成り立っているのも確かです。

ですから、積極的に様々なメディアを利用して地域の情報を配信をしていくと、地域の情報HUBとしての不動産業の存在価値が上がります。

地域の商店や小さな企業は、ホームページなど独自で持っているところは少なく、情報配信する手段を持っていません。

そういった商店や企業に積極的に協力することで、地域とのコミットも深くなり、その地域の反映も期待できます。

不動産業のホームページや小冊子などで、地域商店をご紹介することで、情報配信に物件の紹介以外の効果が生まれます。

ホームページのキーワード効果も高まります。

小冊子を店頭以外にも商店に置いてもらえるかも知れません。

そういった活動が、限りなく広告費0円企業を生み出していく近道になると思います。

地域とのコラボ。

これからさらに大事になっていく戦略だと思います。

お客様の立場になる 【不動産 集客】

お客様の立場になるなんてあたりまえな表題ですが、とっても大切で永遠の課題です。

正直、不動産業ほどお客様目線に乏しい業界は無いと言っても過言ではありません。

①事務所は汚い、勉強はしない、売り物は粗末に扱う、広告も売りたいPRしかしない、自分がやった事がある事しかしない、面倒くさい事はやらない。

ちょっと言いすぎかも知れませんが、レベルが高いとはとても言えません。

②整然とした事務所で、様々な住宅ノウハウがある営業マンが、清潔な現場を、親切にご説明しナビゲーションするような広告で、斬新なアイデアや気持ちを表現し、地道にやっていく事。

①と②、自社はどちらに当てはまるでしょうか。

②で言われるこれらはできて当たり前の事です。

『うちはできてるよ！』と思われた方も、今一度振り返って考えてみてください。

『うちはできてるよ！』と思われた方が、たぶん一番危険です。

もっとできないかと考えれば、もっと良くなると思います。

私のクライアント様も読んで頂いているこのブログに、大変生意気な表現で書かせていただきましたが、皆さんもっとできるはずなんです。

お金なんてかけなくても、もっと良くなる事ができます！

ほとんどの不動産業者ができていませんから、今変わろうとすればチャンスです。

頑張りましょう。

私も頑張ります。

現地を磨く 【不動産 現地販売】

今後建売から売り建てにシフトしてくるであろう不動産売買業界で、更地の状態の売り地にどのようにしてお客様を付けていくかという事が今後ポイントになっていきます。

現物は立っていないわけですから、頼りになるのはお客様がどのようなイメージをふくらましてくれるかです。

そのお客様のイメージを膨らませるのに協力的な情報提供をしないと、今後建築条件付き売り地の販売は厳しくなってくると思います。

その為には、完成のイメージやプラン集や建築仕様などが詳細に説明できて、構造や完成保証など、安心要素を提供する事が重要になっていきます。

それらすべての説明が資料を交えて詳細にできるようにしていかなければ、今後の建築条件付きの売り地販売は難しくなります。

難しくなる理由として、地元工務店や中手の工務店のローコスト住宅のノウハウが確立し始めているということです。

住宅販売ノウハウにおいても、今や不動産業と建設業が逆転してしまうのではないかという兆しもあると感じます。

本来建売のメリットは価格ですから、土地買いして注文住宅で建てても、、建売を買ってもさほど価格が変わらないのであれば、建築屋さんがどんな会社か見えてこない不動産業よりも、確実に施工を面倒見てくれる建築会社に頼んだほうが良いと消費者は感じるのではないかと私は思います。

ですから今後は、建築会社と同様の建築知識と提案力が必要になります。

販売ノウハウだけでは、売れない時代になってくると思います。

その為に建築提案ができなくてはなりません。

そして建築提案をメディアや現地に反映させることをお勧めいたします。

更地に売り地看板をおいても、そこにどんな建物が建つかなど想像できません。

ですから想像できるように、現地看板を工夫し、プラン提案の説明資料などをお持ち帰りいただけるような工夫をすべきと思います。

参考現地看板

看板の他にも現地の不安要素は、なるべく排除すべきだと思います。

周辺の掃除や近隣とのコミニケーション。

看板もただ設置するのではなく、どこの場所にどの向きで設置するほうが良いかなど、そういった基本的な作業をしていけばお客様はやってくると思います。

現地を今一度見直してみると良いと思います。

不動産の月刊誌 【不動産 月刊誌・小冊子の掲載方法】

私の妻の会社上野商事の月刊誌置き場付き看板が完成いたしました。

新小岩北口の　『Coco壱番カレー』　の隣に100円パーキングがあるのですがそこに掲載されます。

月刊誌には、上野商事の会社の事や最近の不動産動向、賃貸物件・売買物件の一覧、等が掲載されていて、新小岩で物件をお探しになっている方にはとても良い情報が掲載されていると思います。

月刊誌にはQRコードも掲載されているため、お持ち帰りいただいてお家で携帯片手に物件探しができるようにもなっています。

上野商事も新しい事がどんどん始まっています。

継続的に取り組み効果を出していきたいと思います。

『売りたい』 と 『どっちでもいい』 の間 【不動産 マーケティング】

不動産業者様のオープンハウスに言った事がありますが、えらい勢いで売り込まれた経験があります。

正直ものすごい引きました。

何だか余裕が感じられないというか、売りたい一心でこちら側の事はあまり考えていないというか・・・。

誰かと取引するときは少なからずとも駆け引きみたいなものがあって、『どっちでもいいけど』ってスタンスで言われると何だか食いつきたくなるものです。

内心は売りたい！

表向きはあなたに選択権がありますよ・・・。

そんなスタンスで空気を作れると良いと思います。

お客様の事を本気で考えると、この微妙な空気を流せると思います。

新しい仕組みを作ろう!! 【不動産業の今後】

今までの不動産業界（売買業者）のしくみは、いたってシンプルでわかりやすい仕組みで成り立っていました。

チラシ1万枚に1人集客→夜討ち朝駆けの営業→現地案内→口頭のみの説明→借入審査→契約→引き渡し→音沙汰なし

こんな感じのシンプルな仕組みです。

ですから3人集客したければ、3万枚チラシを撒く、それを４週やれば１２人集客できる。

集客の仕組みもこんな感じの考え方が未だに主流なのではないでしょうか。

しかし、このシンプルな仕組は、すでに崩壊しています。

チラシ１万枚に１人集客どころか、３万枚まいても一人も集客できないような時代なわけです。

ですから、新しい仕組みを作っていく必要があります。

月の広告予算の策定　→　各メディアへの予算配分　→　メディア別の反響追客シナリオ作成　→　来店・現地案内　→　ファイナンシャルプラン　→　建築打合せ　→　提案書作成　→　借入審査　→　契約処理　→　メンタルケア　→　引き渡し　→　定期的なコミニケーション　→　集客・接客・契約・アフターの分析・改善

非常にざっくりですが、こんな感じの仕組みをオリジナルに構築することが必要だと感じます。

広告費に関しては、お金があるから広告する。お金がないから広告しない。というような場当たり的な広告スタイルを改善する。

そのために予算を策定し、それぞれのメディアに配分する。

集客率と成約率の統計を取り、さらに効果的な予算配分をする。

限られた予算の中で最大効果を出すために、メディアを単発で終わらせない。

単発で終わらせないためにメディアが連携する仕組みを作る

反響メディアごとに追客シナリオを作る。

メール反響と電話反響のお客様では追客の方法が違う。

電話反響と直接現地訪問の反響でも追客方法は違う。

それぞれの反響メディアごとにシナリオを作成し、分析・改善する。

来店・現地案内時に他者との差別化を図るツールを持っていること。
売りたい一心で営業し、お勧めするのではなく、お客様にほしいと言わせるための仕組み構築

ファイナンシャルプランといわずとも、返済計画は文書で提出できる仕組みを作る

今後の不動産業界の動向的に建てて売るモデルはしばらく厳しい。
売って建てるための、建築提案や建物標準仕様、施工事例やお客様の声などの情報を蓄積し、利用できる仕組みをつくる

口先ではなく、提案書を作成できるスキルを身に着け仕組みを作る

建築中を最大の営業シーンと考え、お客様のメンタルケアや建築中の見学会などを積極的に行い、紹介や現地直接のお客様を増やしていく仕組みを作る

引き渡し時に、感動的な演出でお客様との絆を深める。

定期的なコミニケーションを取る仕組みを作る

一連の業務の分析と改善を随時行う

これら一連の仕組みを構築するのに社長は頭を使い、社員は行動に移していくと、会社全体の士気も高まり、雰囲気が良くなり、仕事が楽しくなり、生活者に愛される不動産業が出来上がるのではないかと思います。

具体的に構築していくために、デジコムはより頑張っていこうと思います。

社長の為のWEB講座 第３回 【検索の仕方】

社長の為のWEB講座　第３回は、　【検索テクニック】

にしようと思ったのですが、テクニックよりもハードルを下げて　【検索の仕方】　にします。

YahooでもGoogleでも同じ方法のもののみご説明します。

たとえば不動産の集客方法について調べたいと思ったとします。

その場合Googleを利用して、どんなキーワードで検索するかで、得られる情報がずいぶん変わってきます。

それでは、シンプルに【不動産集客】と入力して検索してみましょう。

不動産集客に関連するサイトがたくさん出てきます。

本当にほしい情報でしたか？

集客は集客でもいろいろな集客方法があります。

もう少し細分化して検索してみましょう。

【不動産　ホームページ集客】

今度はどうでしょう？

ホームページの集客に関連する記事がたくさん出てきます。

【不動産　店舗集客】

こんな感じで、【不動産　スペース　単語】　と入力して検索すると、不動産に関連した集客の記事が表示されるわけです。

単語と単語の間にスペースを入れて目的の情報にたどり着いてみてください。

次回は、【URL】です。

100円サプライズ 【不動産マーケティング】

当社では100円均一の品物でお客様を喜ばせる。

という企画をささやかに進めています。

私が100円均一で買い物するときに、ついでにいろいろな品物をみて、不動産業が生かせる商品がないものかと探している程度ですが・・・。

その一端として、クリアポケットの活用があります。

こんな感じの

クリアポケットの背表紙には、会社名や住所、ホームページの紹介など、各社工夫されるとよいと思います。

こんな感じ

オープンハウスにこのようなクリアポケットを用意し、物件の説明資料としてお客様にお渡しするとよいと思います。

中身は、

・会社案内

・物件概要

・設備説明

・住環境説明

・保証やアフターフォローの話

・ローンの話

・担当営業マンのプロフィール

このような情報をクリアポケットにファイリングしお客様にお渡しすると、他の不動産会社とグッと差別化が図れると思います。

100円サプライズ

今後もネタを提供していきます。

売地看板 【都市工房 リラックスヒルズ】

都市工房千葉営業所の販売物件であるリラックスヒルズ（現場名）の建築条件付き売り地看板が完成しました。

データで渡して、看板業者様にお願いしたので仕上がりが心配でしたが、とっても仕上がり良くできました。

出来上がりがこちらです。

千葉県佐倉市上志津1077が現場住所です。

この看板は2月23日の月曜日に現地に設置されるそうです。

効果のほどは、またブログにてご報告いたします。

ご興味がございましたらデジコムの前原までご相談ください。

セイズインターナショナル立石駅前店 【葛飾区 不動産情報】

セイズインターナショナル立石駅前店の店頭のショーウィンドウにプロジェクターで映写した映像を映し出すスクリーンを設置しました。

デジコムで納品したものではありませんが、私も納品に立ちあわせていただきました。

納品の光景がこちら

このスクリーンのすごいところは、スクリーンに電気を通すことによって白色のスクリーンが透明になってしまうところです。

電気を通さないと白色スクリーン

電気を通すと透明スクリーンに！

プロジェクターで映像を投影するとショーウィンドウがとっても華やかになり目立ちます。
透明スクリーンにするとそのまま映像が透過し、路面に投影することもできます。

せっかくセイズインターナショナル様がこのような試みをしているので、デジコムでもこれを利用した提案をどんどん出していこうと思います。

立石駅前徒歩0分
セイズインターナショナル駅前店をチェックしてください。

思っているだけでは伝わらない。 【不動産 メディア活用】

いろいろな方々と日々お会いしていると、たくさんの思いがありそれを聞かせていただく機会があります。
素晴らしい発想や理念やアイデアがありいつも勉強させられます。

せっかくですので、ぜひそういった思いを発信していっていただければと思います。

思っているだけだと伝わらないということだと思います。

発信して初めて伝わります。

ぜひ思いを伝えていただきたいと思います。

思いをメディアに載せていただきたいと思います。

売地看板 【不動産マーケティング】

不動産業者様の売地看板を街中でよく見かけます。

おおむねこんなイメージのものです。

このような看板から、土地をどのようにして利用するかを提案する看板に改善する試みをデジコムでは行っています。

下記がサンプルです。

このような形で提案型の看板制作に着手しています。

実際の看板の大きさは　1800mm×900mmです。

その土地に建つイメージパースや間取りプランなどを提案し、見ている人のイメージを膨らませます。

そして、プランのコンセプトや返済プラン、企業情報などを冊子にしてお持ち帰りいただけるように、雨除け付きの小冊子BOXを設置します。

この物件のリアルタイムな動きをブログで更新し、携帯のQRコードから閲覧できるようにもしていきます。

このような看板をご要望に応じて制作を承れるように現在企画中です。

商品化され次第、皆様にご提供していけるようにします。

ご興味のある方はデジコムまでご相談ください。

こんなことしたぐらいで・・・ 【不動産マーケティング】

日々の業務の中で、こんなことしたぐらいで何が変わるんだ！

と思いながらしている仕事はたくさんあると思います。

しかし、『こんなことしたぐらいで』、という仕事以外に特別したい行動があるかと言うとそうでもない場合が多く、『もっとこうしたい』と思っていても実行しなければ意味がないわけです。

こんなことしたぐらいで、という事が続けて行っていると大きな成果が出てきます。

『もっとこうしたい』と思っていても実行しなければ、継続できない事柄であれば、それをするために自分の判断を超える決済が必要なものであれば、結局成果が出る前にジリ貧になってしまいます。

予算があれば、時間があれば、売りやすい商品があれば、上司がYesと言ってくれれば、不満を言えばキリがありませんが、それを自分ができる範囲で自分が理想とする未来へと近づける事が仕事です。

そのためには、『こんなことしたぐらいで』　の繰り返し作業だと思います。

小さな事からコツコツと変える力が、社員一人一人の意識として重要だと思います。

そんな小さな力が、組織として動き始めたとき、成果が出てくるのだと思います。

小さな行動を取らせる広告 【不動産 集客】

不動産会社様にお伺いするとある仕事を何とかかたずけよう・・・。　という意識が強いように見えます。

お客様になにができるか？

どうすれば喜んでくれるか？

どんな情報に反応するのか？

そういった事は二の次で、

とにかく販売図面を終わらせよう。

とにかく広告を作っちゃおう。

とりあえず現地に看板を立てておけば見た人が問い合わせするだろう。

そんな意識が強いように思えます。

せっかくやるのだから効果が良いに決まっています。

まずは、小さなアクションをお客様に起こしてもらえるような構成でそれぞれのメディアを作成してみてはいかがでしょうか。

看板を作るなら小冊子置場も同時に作って持って帰ってもらえるようにする。

小冊子に気付いてもらえるように矢印誘導をしっかりする。

QRコードやWebアクセスを掲載してその場で詳しい情報にアクセスさせる。

会社に来れるように地図を表示する。

問い合わせすると何が期待できるかを明示する。

これらは、メディア作成する際の必須事項と思います。

『見るだけ』から『手に取る』、『携帯でサイトにアクセスさせる』、そんな行動へと誘導し、大きな行動へと結び付けていくことが必要だと思います。

建物のイメージをしっかり伝える 【不動産マーケティング】

昨日は、最近にはめずらしく長時間にわたりCADオペレーターをやっていました。

デジコムのクライアント様でリフォーム業の会社様での作業でした。

イメージを伝えるのに難しいプランで、CADでパース化しないとならない提案内容でした。

CADでパース化したものを眺めていると、実際どのようにリフォームされるのかとてもわかりやすくなります。

私もCAD図面をさんざん書きましたので、頭の中で平面図を立体化することは得意ですが、しかし実際に立ちあがったパースを見るとまた違った感覚が芽生えてきたりします。

そんな事が得意な私ですら、実際パースを見ると感覚が変わるのに、実際リフォームされる方や新築をされる方は平面図だけではイメージはわかないだろうと思います。

不動産業界もこれからは、売り建てが主流になるでしょう。

そんな時、お客様とイメージを共有できるかどうか、不動産会社が伝えたいイメージを正確に伝えられるだろうか。これから重視していかなければならない課題です。

建築確認程度の図面で打合せを終始するのではなく、しっかりとしたイメージを伝えられる手段を持つ事が、建売、売り建ての業者様は必要になってくると思います。

本日お手伝いしたリフォーム会社様のお客様が、思い通りのリフォームができて、満足して頂ける事を祈っています。

不動産広告の作成 【不動産 チラシ作成】

不動産業の方に広告の作成方法についてよく聞かれます。

ソフトウェアの使い方ではなくて、構成の仕方です。

私は広告代理店ではないし、コピーライターでもないので、プロとしてのアドバイスはできませんが、気づくところはたくさんあります。

まず、読者の目の導線にストーリーを付けたほうが良いということ。

不動産業の広告を見ているととにかく空白を埋めていく作業という方がたくさんいます。

何となくたくさん書かないと見栄えが悪いので空白を埋めているのだと思います。

バランスは悪くないけど、説得力に乏しくなるように思います。

現地にたどりつける地図を掲載するということ。

以前不動産広告をみて現地に行ってみましたが、さんざん迷いました・・・。

お客様にメリットを提供するということ。

現地に行くと、問い合わせをすると、どんないい事が、為になる情報が、手に入るかという事をPRする必要があると思います。

ホームページ誘導をするのであればURLの掲載だけではだめということ。

ホームページだとさらにどんないい情報があるのか。物件情報以外にも知っておいたほうが得な情報があるという事をPRする必要があると思います。

書体を考えるということ。

すべてMS明朝、MSゴシックで書いても味気ない広告になります。市販で売っているフォントで十分ですから活用する必要があると思います。

他にもいろいろありますが、今ままでの広告を少し見直せば、他の業者とはまったく異なる広告になります。

ストーリー性を持たせてちょっとひと工夫されてみてはいかがでしょうか。

2009年の不動産を読む 【不動産市場の今後】

2009年の不動産市場はどうなるのでしょうか？

気になるところですね。

皆さん実感としてどうでしょう？

去年の暮れの最悪な状況から、今年に入り少々動き始めた気がしている人が多いようです。

不況が続き大手がリストラを断行し、閉そく感が強まる中、不動産価格の低下はやむを得ない状況ではありますが、その価格で市場が落ち着いてしまえば、市場に合わせたビジネスがまた展開されるのだと感じます。

今はお金を持っている人にとってはまたとない不動産投資のチャンスでしょう。
それをチャンスと動いている人も実際いるはずです。

繁忙期に入り、前向きに取り組んでいる会社は忙しくなってきています。
売買物件は繁忙期を外し、6月くらいから活発に動き始めるのではないかというのが私の見解です。今既に動いているユーザーが契約や登記という実際の成果につながり始めるのがこの頃くらいの時期なのではないかと私は予測しています。
この頃には市場の高額在庫もほぼさばけて、土地相場も安定してくると思います。

これはあくまでも私の勝手な予測であり、明確な根拠はありません。
しかし、早めになにがしかのアクションを起こされた方は、その分恩恵にあずかる数も多いと思います。
WEB、営業ツール、業務改善、業務プロセス構築を早めに確立しておくことが必要と思います。

売れる不動産営業マンになるためには 【不動産マーケティング】

なんだかダイレクトな表題にしてしまいました。

じゃあお前が売れる不動産営業マンになってみろよ！

って、言われそうな表題ですが、私最近憤慨しているもので・・・ダイレクトな表題にしてしまいました。

『売れる営業マン』とか表題に入れると、そんなキーワード検索から私のブログのアクセス数がグッと上がります。

みなさん売れる営業マン目指して情報収集している事がうかがわれます。

そんな時、どんな情報が欲しくて検索してるのでしょう。

起死回生の一発？　誰も考えないようなアイデア？

そんな情報を検索していると、だいたい情報商材などのページにたどりつき買えそうな価格帯の商材で、さも大儲けできるような言い回しのものが出てきたりします。
そんなものを買ったらただでさえ厳しい懐事情がさらに悪化します。

私は皆さんに会うたびによく言っているのですが、不動産営業マンが毎日やらなくてはいけない事は2つしかありません。
１．物件を見ること
２．人に会うこと
これだけです。

これを毎日やらないから、売れる営業マンにならないのだと感じてなりません。

『でも他にもやることがいっぱいあるから・・・』っていうのは言い訳です。
みてもいない物件のチラシを時間をかけて作って売れるのか？
みてもいない物件をホームページに掲載するとそんなに反響があるのか？
毎日物件を見たら、1カ月25日働いたとして、25物件の新しい確かな情報を知ることができ公開できます。
1年やったら25物件×12か月＝300物件です。
社員が5人いたら会社としては1カ月125件の新しい確かな情報を公開できます。
社員5人が1年やったら1500件の新しい確かな情報が公開できます。

そして公開する情報として生成するために時間をかけない事。
それを面倒臭いとやらなければいつになっても売れる営業マンにならないだけです。

そして人に合うこと。
『反響もない・・・。来店もない・・・。そんな状況でどうやって人に合うというのか！』　これも言い訳です。
何で反響がないと人に会えないのか？
店頭でチラシみている人に声をちゃんとかけているか
物件見に行った時に近隣にごあいさつでもしているのか
仲介する物件の売主担当者に会った事があるか
人に会おうと思えばどのような形でも会うことはできます。
1日1人に会う事を25日×12か月行ったら、300人の今まで自分が知らなかった人と出会うわけです。その中から何事も起きないとなれば、奇跡的に運が悪いとしか思えません。

継続してやる事を決め確実にやることが一番売れる営業マンへの近道だと思います。
継続して行うことは面倒くさいことだらけです。
面倒くさい事しかないといっても過言ではありません。

面倒くさがって、常に思いつきで仕事をする事をやめたとき、毎日継続してやるべき事をやったとき、売れる営業マンになっているのだと感じます。

お金をかける依存型経営から脱却 【不動産マーケティング】

今までの不動産会社の経営スタンスは、社外に依存した業務スタンスと私は感じます。

ですので、広告屋さんの言う通り、看板屋さんの言う通り、印刷屋さんの言う通り、WEB屋さんの言う通り、様々な企画に対して外部の言う通りにやってきた結果自社のノウハウとして蓄積されている事が少なく、常に社外の会社に対してお金を払って物事が進むので、スキルの向上ができません。

確かに外部の意見を柔軟に取り入れる事も必要な事です。
しかし、思いまでも外部に依存しては、伝えたい事が伝わりません。

お金をかけないでできる事を考える事が今一番効果があり重要だと感じます。

手間暇、思い、労働、アイデア、笑顔、お金をかけずにできることはたくさんあります。

戦術に頼らず、思いを信じる。

今の不動産経営にとても必要な事だと思います。

思いを入れた瞬間に、戦術は絶大な効果をもたらしてくれると思います。

信頼と信用 【不動産マーケティング】

信頼と信用ってどんな時に感じるのでしょう？

様々な事があると思いますが、すべて一夜にして身に付くものではないような気がします。

私は一つの定義として下記があると思います。

毎日、毎週、毎月、毎年やっていることがあるかどうか？

どんな小さな事でも継続してやった人にはかないません。

私自身、そしてデジコムとしても毎日、毎週、毎月、毎年やっていることを造って行こうと思います。

店頭広告と小冊子 【不動産マーケティング】

店頭広告を企画デザインすることが最近仕事として増えてきました。

ある統計では下記のような情報収集手段で消費者は動いているようです。

1位.インターネット
2位.店頭
3位.折り込みチラシ

なんだか納得の結果。という感じです。

このように考えると、上記3つのメディアのシナリオをどう組み上げていくか？がポイントになってくると思います。

今回は特に店頭の広告について考えます。

店頭広告に販売図面を掲載している会社をよく見かけますが私は賛成しません。
すべて見た目が同じなので、頻繁に情報を差し替えているとしてもパッと見の違いがわかりません。加えて店舗の品位が落ちてしまいます。
通りすがりの人の目を引くには文字が小さすぎます。
様々な要因があり私は反対です。

オリジナルで作成している方もいらっしゃいますが、やはり字が細かすぎます。
必要最低限の情報をでか文字で表示することをお勧めいたします。

あとは更新性のアピールです。
いつ掲載された情報なのかがわかる掲載方法にしたほうがよいと思います。
ダイレクトに日付を書いてもよいし、季節感を出すようなイラストを使ってもよいと思います。
日焼けして黄色くなった情報には反応しないと思います。
掲載用のアクリルパネルが黄色くなっている場合もちゃんとメンテナンスしましょう。

でか文字で掲載するとどうしても間取りスペースや写真掲載スペースが小さくなってしまいます。
そんなときに小冊子の登場です。
店頭広告に、もっと詳しい情報が載ってる小冊子をお持ち帰りください。
という感じで、小冊子を持っていっていただくシナリオを造ることをお勧めいたします。

小冊子を手にして頂ければ、小冊子に様々な情報が掲載されているように誘導し、実際内容もそのように構成するとよいと思います。
ホームページ誘導やスタッフの紹介を積極的に行い自社の安心感を与えられる情報を提供できればと思います。

小冊子は毎月更新してください。

お役立ち情報や地域のネタも掲載しましょう。

お金をかけずに想いをかける！

せっかく時間を使って行う広告活動ですから、効果的なシナリオを考えていきましょう！

葛飾区・江戸川区の中古マンション 【不動産マーケティング】

本日は、とある不動産会社様の広告作成のお手伝いにお伺いしました。

物件は中古マンションです。

広告作成に際して、様々なメディアも参照して相場を見ていました。

ホームズ、Yahoo不動産、あとコンビニでマンションズも持ってきて見ていました。

一生活者の目線で見ていましたら、見事に魅力的な物件がありませんでした。

駅から近いわけでもなく、広くもなく、築年数も10年を裕に超えるような物件で2480万円とか。

正直言って本当に売る気あるのか？　と思う物件が山ほどありました。

新築市場と対して変わらない値段で中古マンションを出して売れるのだろうか？

はてなマークが山ほど頭に流れた。

情報の質の悪さも目立った。

間取り図がひどい、写真が載ってない、設備の説明も曖昧、利便性もわからない、何を判断基準に選択してもらうんだろうと思いました。

室内の写真は入居中の場合もあるためやむを得ない部分もありますが、その他必要な写真などいくらでもあるのだから写真を掲載するべきである。

問い合わせ誘導・反響をもらうため、といえども価格がひどすぎる。

何が言いたいのかわからない広告がとても多かったです。

せっかくお金と時間を使って広告活動をするのですから、メッセージ性のないやっつけの掲載はいかがなものかと思います。

今までの広告の考え方を変えていきたいですね。

マイホームは今買い時か？ 【葛飾区 不動産情報】

マイホームは今買い時か？

住宅情報誌を見てもネットを見ていてもこのようなキャッチフレーズを結構見かけます。

実際買い時なのではないかと私自身も思っています。

何しろ金利が安い。

金利は1%違うだけで総支払額を数百万円左右してしまうのですから注目すべき事項です。

住宅ローン減税もありますし。

しかし、そんな口車に乗せられてしょーもない物件を売られてはたまったものではない・・・。

冷静に判断する必要があります。

判断基準の一つとして、デジコムのクライアント様がセミナーを開催いたします。

マイホームは今買い時か？

かつしかシンフォニーヒルズで行うそうです。

様々な意見を聞き、本当に信用できる業者をこの苦しい時代に徹底してお客様目線になれる会社を選択したいものですね。

2009住宅ローン減税 【不動産マーケティング】

皆様もうお読みになりましたでしょうか。

平成２１年度税制改正大綱

知っておくべき情報がたくさんあると思います。

http://www.jimin.jp/jimin/seisaku/2008/seisaku-032.html

売り方よりも売り物を考える 【不動産マーケティング】

先日工務店新聞を読んでいたら、こんなことが書いてありました。

『売り方よりも売り物を考える』

ごもっとも！という感じでした。

この言葉は200年住宅を絡めた記事のキャッチコピーでしたが、マーケティング的にも同様のことがいえます。

売り方ばかり考えていても、売り物がしっかりしていないと集客はできますが、業績は良くなりません。逆に信頼を損ね企業の寿命を縮めてしまうことにもなりかねません。

逆に売り物がしっかりしていれば、売り方を考えるのは難しくありません。
そして、戦略的に販売活動をしても信頼を損ねることはありません。

売り物がしっかりしていないのに、売り方を強化していくと歪みが出てきます。
その歪みの帳尻を合わせるために無駄な労力を使います。
売り物がしっかりしている会社は、売り方を考えるときに無駄がないということがいえます。

売り方よりも売り物を考える。

当たり前のようで、インパクトのある言葉でした。

不動産営業マンのセオリー 【不動産マーケティング】

先日とある社長に、昔は朝一で物件を見に行って、それからお客様対応などの仕事をしたもんだ！

というお話をお聞きしました。

私はその社長の言葉にめっぽう共感しました。

私は異業種から不動産業を見ていますが、不動産営業マンが行う2大要素と言えば、

1.物件を見ること

2.お客様に会うこと

上記2点と思います。

上記2点をどちらもやらずに商売にはならないと感じますが、物件を見に行っていない、お客様とも会っていない・・・。じゃあ何やってたの？

という営業マンもちらほら見かけます。

不動産業者様の店舗に行くと、社員の行動予定がホワイトボードに書いてあったりします。
【物見】って書いてあります。
たぶん見てきたんだと思います。
そして、見てきただけの人もたくさんいます。

せっかく見てきたのなら、何か情報として残さなければ本人だけが見てきて、いいとか、悪いとか感じているだけです。会社のためには一向になっていません。
おんなじ物件を何人もで見に行って、誰も何も残さなければ何のために見に行ったのかわかりません・・・。

営業マン5人の会社で、一人の営業マンが毎日1件物件を見てきただけでも20日間働いたら5人で100件の物件情報が集まります。

100件ってすごいですよね。

5人の営業マンが毎日1件物件見るだけで。

それをブログにでも書いていったらとんでもないサイトになりますね。

会社のオフィシャルサイトには、パートさんとかがその営業マンの書いたブログと売主からもらった販売図面を参照して、十分掲載できますね。写真もブログに乗っけていればコピペで済みますしね。

そんなサイトからはお客様も増えるのではないでしょうか。

景気が悪い時こそ基本に立ち返ること。

昔の営業マンがかたくなにやってきた事は、まんざら古びてもいないようです。

地域の商店とコラボした企画 【不動産マーケティング】

不動産は地域性が高く地域の方に認知して頂くのが一番なのは皆さんご存じのとおりです。

またまた、私の妄想企画ですが、販売物件の近くの商店とコラボして、現地誘導っていうのはどうでしょうか？

例えば現地の近くに美容室があったとします。

そしたら、その現地の美容室の店主とお話しし、無料カット券とかを現地に来られた方にプレゼントする。ほかにも、現地の近くにアクセサリー屋さんがあったとすると、ビーズのネックレスの引き換え券とかをプレゼントする。
当然、後日その引き換え券を商店主から買い取る。
その代り期間中は、広告媒体を店舗に置かせていただく。

そうすることによって、集客も見込める、地域の商店も喜ぶ、お客様も喜ぶ、不動産業者も地域の商店の方々に認知される。地域活性化にもつながる。

そんな風にして地域との関係性をより強められないものかと考えています。

賛否両論あるとは思いますが、皆様のご意見をお聞かせ願えれば幸いです。

音楽を効果的に使いましょう 【不動産マーケティング】

現地販売会やセミナー、商談スペースなど、人を呼んで説明するシチュエーションの時に音楽を効果的に使うことをお勧めいたします。

一戸建て住宅やマンションは、家具などが何もないため、声がやたら反響します。
静かな空間で自分たちの声だけが反響するのって結構寒々しい感じがします。

リラックスできる音楽をそれとなくBGMで流しておくことで、寒々しさが緩和し、会話にもやわらかく影響してきます。

また、内装などが何となくおしゃれに見えます。

BGMを上手に利用してみてはいかがでしょうか。

資料作成のポイント 【不動産マーケティング】

最近販売図面以外の資料を作成する会社が増えてきて、大変良い傾向になってきたと感じています。

しかしながら資料の作成にまだ慣れていないので、少し資料作成のポイントをお話ししたいと思います。

資料作成のポイントは、

1.人が説明するシチュエーションで使う資料は、文字をあまり使わない。
できるだけ絵やグラフなど、ビジュアル効果のある資料を作成してください。
細かい話は人が補足できるからです。

2.小冊子や月刊誌、チラシなどは、文字を多用してください。
もちろんビジュアルも必要なのですが、文字が何しろ効果があります。
人が介在しない分だけ、ゆっくり読んでくれます。
文字と絵やグラフを程よく混ぜると効果的です。
しかし、主役は文字です。

このように作成した資料を使用するシチュエーションを考えて、資料作成をしてみてください。

効果が期待できます。

※商談中やセミナー中などはBGMやポイントごとに音響効果を入れると、さらに効果的です。

年収2000万円の営業マンのセオリー 【不動産マーケティング】

年収2000万円をコンスタントに稼ぐ営業マンは一体何をしていたのか？

そのセオリーとは、何とだれでも明日からでもできるセオリーでした。

そのセオリーとは、

店頭客に必ず声をかけること

びっくりしました？
あまりにもシンプルですよね。

でもその営業マンの方は、そんな平凡な事を非凡にやり続けていました。
起死回生の一発よりも、地道な積み重ねが一番ということですね。

意外に店頭客に声をかける営業マンは少ないです。

ゆっくり見せてあげたいから。
声をかけると嫌がられそうだから。
声をかけようとすると去ってしまうから。

いろんな理由があると思いますが、私も絶対に声をかけたほうが良いと思います。
所詮その店頭に来たお客様はこの先二度と接点がない方かも知れません。
そこで声をかけなければ永遠に何もない人が大半でしょう。

それならば、気持ちよく挨拶して、コミニケーションをとってみるべきだと思います。
全く不動産を考えていない人が不動産の店頭に目を奪われる事は稀なわけで、そんな人に物件を売り込むのではなく、会社を売り込むコミニケーションをとっていければと思います。

そのために、自社を売り込みための店頭スクリプトを用意するといいと思います。

1.まずはあいさつ。　『こんにちはー』
2.次に季語　『暑いですね。寒いですね。いい天気ですね。みたいな』
3.ちょっとしたサプライズ　『冷たいおしぼりでも・・・。寒いからホッカイロつかってください・・・。みたいな』
4.お客様向けに月刊誌や小冊子を用意　『毎月発行している月刊誌ですんでよかったらお持ちください。　とか』
5.名刺を渡す。　『私○○と申します。何かありましたらお気軽にご相談ください。』
6.しつこくしない。『3秒沈黙後、それじゃあごゆっくりご覧になってください』

例えば上記のようなシナリオを実践してみると、意外にその場で店内に入店してくれるかも知れませんし、入店してこなくても好印象を与えることができると思います。
そして月刊誌も渡せるし名刺も渡せる。
その中には、ホームページのURLもブログのURLも載っている。
もちろん物件も。

そんな可能性を毎日非凡に繰り返したら、たくさんの方に認知されるのでしょう。

年収2000万円の営業マンのセオリーは、特別なものではありませんでした。

営業プロセスの構造化 【不動産マーケティング】

営業プロセスを構造化しましょう。

できれば今年中に構造化しましょう。

・店頭から来店までのプロセス

・ネットから来店までのプロセス

・チラシから来店までのプロセス

・ポスティングから来店までのプロセス

各媒体の営業プロセスのシナリオを作成し、その通りに実践してみることをお勧めします。

そして、そのシナリオを修正していくことで、ゴールデンパターンを築き上げることができると思います。

社内会議も案件会議からシナリオ修正会議へとシフトされると思います。

来春の繁忙期に向けて、今のうちに準備しておきましょう。

不動産小冊子ブーム 【不動産マーケティング】

近頃、デジコムの商圏エリアの不動産会社で小冊子がブームになってきています。

物件情報が掲載されている冊子を、『ご自由にお取りください』　という感じで店頭に置いています。

とても良い試みだと思います。

最初はあまり持っていかれないのですが、継続して発行しているとだんだん持って行く人が増えてきます。ぜひ継続していただくことをお勧めいたします。

せっかくですから、物件の情報をずらずらと連ねるのではなく、地域ネタを盛り込んだり、不動産購入や売却知識を書いたりすると面白いと思います。

私の近辺でも面白い試みをされている方もいらっしゃるので、各社オリジナリティーを出して制作されるとよいと思います。

大切なのは、その小冊子を手にした人にどういった行動をとっていただきたいか？ということです。

小冊子を手にした人にとっていただきたい行動を魅力的に、かつわかりやすく提示してみてください。

継続は力なり。

皆様続けていけるように応援していきたいと思います。

不動産店頭広告を改善する 【不動産マーケティング】

デジコムでは不動産店頭広告をより効果的に掲載するためのソリューションを始めました。

この商品の目的は

・店頭広告作成に時間をかけない

・店舗のデザインと店頭広告のデザインを合わせ店舗に統一感をだす

・店頭広告から来店につなげる為のプロセスを構造化する

・店頭広告からお客様にアクションを起こさせる

以上の事を目的として、販売していきます。

細かい内容をお話しするときりがないので、興味のある方は、デジコムの前原までご連絡ください。

接客を鍛えなおす 【不動産マーケティング】

最近のお客さんは変わった人が多い。客がわがままになってきた。

こんな声が結構聞こえています。

昔は情報がなかったから不動産屋さんのいうことを聞くしかなかった消費者は、現在インターネットという情報収集手段を持ち、何とかうまく不動産屋さんの言うなりにならないようにと、知恵を使っています。

しかし、この動きは変わっているわけでもなければ、わがままなわけでもない。
至極当然な心理です。

家賃8万円の賃貸を借りるにも、2年間の契約をし2年間で支払う住居代は、200万円を超えます。『これにしなよ』って言われて『はいそうですか』と契約できるような金額ではありません。
高級中古車を1台買うような感覚と同じです。

間取りの正確な寸法を知りたい。見に行く前に物件の写真を事前に送ってほしい。こんな要望をする消費者は、変わったお客さんではなくて、しっかり者の普通の人です。

もし不動産会社の方が、クラウンの程度のいい中古をネットで400万円のものを見つけて、中古車屋さんに問い合わせたとします。
中古車屋さんに、内装の仕様とか、設備、キズの程度や車体寸法などを聞こうと思った時に、『見に来ればわかりますよ』と言われたら、『そうですか、じゃあ見に行かせていただきます』って答えないですよね。

たぶん　『お前ふざけんな！　商売でやってんだからそのくらいのこと電話でも答えろよ！　ってゆうかお前んとこには2度と電話しねーから。じゃあな！　ブチ！！』　ってなるんではないでしょうか。

業界全体として、基本的にお客様の要望に最大限お答えするという、サービス基準を確立すべきと私は感じています。

不動産会社様にとっては、家賃1カ月分の8万円の仕事でも、お客様にとっては、2年間で200万円以上もの出費です。

お客様の言うなりになるとかならないとかそういう問題ではなく、期待を超える努力。これが明日の不動産業界を変えていくと思います。

矢印看板を店頭に使う 【不動産マーケティング】

皆さんは矢印看板を現地販売には使いますよね。

でも、店頭に使っている人はほとんど見かけません。

ぜひ店頭に矢印看板つかってみてください。

人は矢印があると目がいきます、そして誘導されやすくなります。

100円パーキングなんかも、『P』って単に書いてある場所よりも　『P』の下に→があるような駐車場のほうが入り易くないですか？そんな現象です。

店内誘導にぜひ矢印をご活用してみてはいかがでしょうか？

店頭引きのお客様が増えるかも知れません。

物件調査の改善 【不動産マーケティング】

不動産業者様の仕事の中で、お客様に会うことと同じくらいに大切な仕事として『物件を見ることがあります。

物件調査に行く際に何を気遣ってみてくるべきか？

道路付け、接道、間取り、設備、デザイン、制限事項、方角（日当たり）など、さまざまな諸条件を見てこられるのだと思いますが、条件を見てくることもさることながら、イメージを膨らませてくるという方法を取り入れるべきだと感じます。

ちょっとした『妄想』ですかね。

例えば、駅から徒歩20分、4LDK車庫付、デザインや設備は特徴がなくよくある建売住宅、駐車場はワンボックスは止められそう、駐車場と境界線の隙間に800mmくらいの無駄な敷地がある、1階部分には日当たりが悪く使い道に困る洋室が1室ある、高速のインターは近い、価格は3580万円。とゆう感じの建売住宅を現場調査した際に、実際にどのような人がこの家を購入するのだろうか？どんな人ならこの家を不便なく、むしろ利便性を感じてくれるのだろうか？

こんなことをイメージして帰ってきます。

そして帰社して文章化します。
文章化するだけだともったいないのでついでに情報公開もします。ブログに物件を公開します。
そうすれば、後日チラシを作成しようと思った時も、ブログを読み返せば簡単に作れます。
上記物件を私がブログに書くとしたらこんな感じでしょうか。

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【葛飾区で暮らす自営業の方や職人さんにぴったりの住宅】

○○駅から徒歩20分の○○公園近くに、自営業者や職人さんにピッタリの住宅が完成しました。駅からは遠いのですが、ワンボックスカーが楽々おける駐車場付きです。
また、高速インターが近いので、お仕事で車の運転が多いご主人様にはありがたい立地です。
駐車場の横には、ちょっとしたスペースがありますので、倉庫を置いたり、バイクを置いたり、家庭菜園など、趣味を生かす空間に使えます。
1階の洋室部分は、駐車場に面していますので、自営の方は事務所に、職人の方はちょっとした作業場にも使えて便利です。
ホームセンターや大型スーパー、下町ならではの商店街など、周辺の利便性がよいため、長時間留守にする事もなく、家族の時間がたくさんできます。
仕事と暮らしが両立できる立地条件の一戸建て住宅が、ボーナス返済なしで135000円。
さらに低金利時代で、総支払額が抑えられる上に、住宅ローン減税と、家を購入する方には必要な条件がそろっている時代です。
職人さんや自営業者の方も、快適な生活と節税ができ、家族の時間も増やせます。
【物件概要】
お問い合わせください。

最後の問い合わせの部分は、各社魅力的な集客フックをご用意ください。
そんな住む人をイメージしながら文章を書き留めて、ブログに掲載しておけばそこからの集客もあるかも知れませんし、チラシを作る際の参考にもなると思います。

物件調査に営業マンの主観、住む人のイメージを加え改善してみてはいかがでしょうか。

メリットと訳を提供する 【不動産マーケティング】

今、集客のために様々な媒体を利用しながら何とか問い合わせにつなげようと工夫されていると思います。

各社の不動産メディアを見ていると、告知色が強く、提案や誘導色は弱い、という感じが受けます。

消費者にアクションを起こさせるのであれば、

『メリットの提示とアクションを起こしたくなる訳』

を提供しなければなりません。

そして、どうしてほしいのかをわかりやすくナビゲーションすることも必要です。

電話してほしいのか、現地に来てほしいのか、来店してほしいのか、どういう行動をとってほしいのかを明確にするべきです。

またメリットは、不動産を探し始めた段階の消費者と決定しようという段階の消費者とでは、各段階によって感じるメリットが違うと感じます。

探し始めの消費者には、たくさんの物件比較ができることや選択基準の考え方などの情報が役に立つ（メリット）でしょう。

物件の絞り込みを行いたい消費者は、ライフスタイルの見直しや適正価格の見分け方、優良物件の最低ラインなどの情報はメリットになります。

実際に物件を見て廻る段階のお客様には、不動産会社の選択方法や営業マンの見極めかた、構造見学会や完成現場見学会、現地勉強会などがメリットになってくるのではないでしょうか。

その他にも各シーンによってメリットの提供手段は変化してしかるべきです。

更地の現地見学会と、建築中の現場見学会と、完成現場のオープンハウスとで、メリットの提示が同じというのはあり得ません。各現場の状況に応じて、消費者に対するメッセージも異なるはずです。

消費者は、メリットを感じ、自分が行動を起こす訳の提示に共感した時に、不動産会社がメディアの効果によって求めている行動を取り始めるのだと思います。

こんな物件が出ましたよ。　という告知だけに反応する消費者は少なくなってきています。

消費者が現地に出向く訳。

現地に出向くとどんなメリットがあるのか。

紙媒体にしろ、WEBメディアにしろ、メリットと訳を提示しなければ、反響にはつながらなくなってきています。

メリットと訳を提供しましょう。

紙媒体に顔写真を 【不動産マーケティング】

本日葛飾区のビックベンインターナショナル様にお伺いしたところ、紙媒体に顔写真を入れているのを見てなるほど、と思いました。

その写真の入れ方も上手で、最終的に消費者の目線を移したい場所にしっかり顔写真が、これまた目線で表示してありましたので、確実にそこを見るだろうな。と思いました。

問合せ誘導の場所に顔写真。
表現に多少改善余地はございますが・・・これは効果が高いのでは！

※ビックベンインターナショナル様の掲載許可により掲載しております。

文才 国語力の強化 【不動産マーケティング】

最近ビジネスに文才が問われる事が多くなりました。

基本的に情報の大海原で光るためには、表現が非常に大切です。

そしてインターネットの大海原は、文字（テキスト）が大多数の情報として支配しており、それを中心に検索エンジンも見ている。

Googleイメージ検索やYouTubeのように映像の場合もあるが、しかしその映像にたどりつくにもやはり文字である。

ということは、インターネットでより効果的に情報を配信するにも国語力が問われるということになります。

会話をするときも、表現したい言葉が出てこず伝えきれなかった経験はあると思います。
国語力は説得力を増します。

それでは、その国語力をどのようにして鍛えるのかということになりますが、結局のところ文章をたくさん書く事に他ならないというのが私の見解です。

鉛筆を使ってノートに記すことも大切ですが、情報公開とセットにできるブログが何しろ効果的だと思います。

毎日書くことによって、自分が伝えたい情報を表現するために必要な国語力が自然と身についてきます。

国語力の強化、文才を鍛えるために、そして説得力のある表現を手に入れるために、ブログを継続して書く事をお勧めいたします。

不動産メディアにPASONAの法則 【不動産マーケティング】

ホームページを作っても反応率が悪い・・・。

チラシをまいても反響が出ない・・・。

上記問題が深刻化されている中、PASONAの法則を取り入れたメディア活用はいかがでしょうか？

PASONAの法則とは、

1.P　Problem（問題）　問題点を明確化

2.A　Agitation（扇動）　問題点を煽り立てる

3.SO　Solution（解決策）　解決策を示す

.4.N　NarrowDown（絞り込み）　顧客や期間を限定する

5.A　Action（行動）　行動を促す

上記の順番でセールス文章を構成すると購買意欲が掻き立てられるという法則です。

不動産業におけるその具体的な方法について考えてみようと思います。

①思わず読みたくなる、インパクトのあるタイトルにする。
例：　失敗に学ぶ賢い戸建購入　とか

②読んでいる人が興味を引くようなエピソードを書く
例：　住宅は人生最大の買い物。それだけに満足度の高い住宅を見つけたいもの。
しかし、戸建を購入して　『こんなはずじゃなかった！』　という方も少なくはない。
実際、住環境によって体を壊してしまった・・・、返済難で夫婦喧嘩が絶えない・・・。など、幸せを育むはずの住宅が、不幸を招いてしまうこともあります。
失敗談を学び、幸せを育む住宅を購入しましょう。

③Problem（問題点の明確化）
例：　それではなぜ、住宅購入に失敗してしまう人が、後を絶たないのでしょうか？
時間をかけて、家族で相談しましたが、重要なポイントを知らなかったのです。

④Agitation（問題を煽り立てる）
例：　それではどんなポイントなのでしょうか？
物件もたくさん見た、月々の返済金額も確認した、なのになぜ失敗してしまったのか？物件を見るポイントのズレと長期返済計画に問題があったのです。

⑤Solution（解決策の提示）
例：　上記のような失敗がないように、デジコム不動産では、現地販売会で、『失敗から学ぶ、住宅購入セミナー』を開催しています。
多くの方に、幸せを育む住宅を手に入れていただくために、このセミナーを行っています。

⑥NarrowDown（顧客や期間を限定する）
例：　現地に来られた方は、20分ほどの現地セミナーで住宅購入知識を深めることができます。
その際に20分間でご説明する内容をまとめた小冊子もプレゼントいたします。
決して現地販売に偏ったセミナー内容ではございませんので、すぐに購入予定がない方もお気軽にご来場ください。
実物の建物をご覧になりながら、正しい物件選択知識を身につけていただければ幸いです。

⑦Action（行動を促す）
例：　現地セミナ―を受ける前に、事前に住宅購入知識をつけていただくためのメールセミナーをご購読いただく事をお勧めいたします。
メールセミナー登録時に登録完了メールが返信されますので、返信メールをプリントアウトして現地セミナ―に持って来ていただければ、Quoカード500円をプレゼントします。

上記のようにPASONAの法則を利用した、セールス文章を各メディアの集客フックとしてご活用してみてはいかがでしょうか。

サンキューレターの書き方 【不動産マーケティング】

サンキュレターという検索ワードで私のブログが検索される事が多かったので、もう少し詳しく書いてみます。

サンキュレーターを不動産会社様で書いている方は、非常に少ないと思われます。

そして、書いたとしてもサンキューレターという名のセールスレターになってしまっている方がほとんどです。

サンキューレターは、ありがとうを伝えるための手紙です。

セールスレターと混同すると、ありがたみは半減します。

セールスレターはセールスしたい時に送る。
サンキューレターは、ありがとうを伝えたい時に送る。

メリハリが大事です。

【書き方】

書き方に関しましては、私なりの意見になりますが参考になれば幸いです。

1.ビジネス色を強調しない
ビジネス色よりも、個人色・自分色を強調した方が良い

2.『ありがとう』と思った時に送る
ありがたくもない時にサンキューレターを送ってもわざとらしい。
ありがとうと思える感受性が大切。

3.商品や企業より個人をPRする
『あなたと私』という関係性を重視する

4.自分のプロフィールを紹介する
自分の写真はもちろん、生い立ちや出身地など、プライベートな部分を語る

5.デザイン
あえて家の写真などを使用せず、趣味の写真や自分が撮ったお気に入りの写真、などをデザイン的に使用するのも手かも。

6.必ず直筆で書く
パソコン文字に終始したり誰かに頼んで書いてもらうのはダメ。
字が汚くても心は伝わります。（でいるだけ上手に書いてくださいね）

私がお送りしているサンキューレターのイメージを掲載します。

私の生い立ちと、今があることへの感謝。そして今、ありがとうと伝えたい出会いがあったことへの感謝の思いを込めてこのデザインになりました。
実物は空欄に自分のプロフィールが入っていたり少し違いますが。

昔の営業マンと今の営業マン 【不動産マーケティング】

本日、とある不動産会社様に営業プロセス改善の提案にお伺いしました。

その不動産会社の社長にとっては耳慣れない言葉ばかりで、理解しにくい部分もあったと思いますが、新しい営業プロセスを構築するために、新たな試みを実践していくことになりました。

新しい営業プロセスの一環として、接客ツールや追客ツールを仕組化して会社が用意する。
というものがありますが、社長がこんな事を言っていました。

『昔の営業マン（15年～20年）は、そんなツールなんてなくても心でお客様を説得することができた。ローンが通らなかったお客様のローンを通してあげただけで本当に喜んでいた。自分の死ぬ物狂いの行動を見てお客様も心を打たれた。』

こんな事をおっしゃっていました。

それでは、今の営業マンは心が無くなってしまったのか？今のお客様はローンを通してあげただけで心底喜んでくれるのか？死ぬ物狂いの行動がお客様の心を打つのか？

これらすべて私には疑問です。

今の営業マンは、過去の成功体験が根強い社長の指示で、心づかいする能力を鍛えられていない。

お客様の真の喜びを追求するためには、お金に係る以外の感動を提供しなければ他業者と同じ成功体験しかできない。

死ぬ物狂いの矛先が歩合であった場合、その心理はお客様に伝わってしまう。

すいません・・・。生意気なようですが、上記のように感じます。

今の営業マンがダメなのではなく、お客様の質が変化してきています。

その質に合わせて、企業も営業マンも変化していかなければなりません。

販売図面一枚で、口説き落とす時代は終わっています。

接客ツールや追客ツールを用意することは、自社で抱えている営業マンができない営業マンだからではなく、購入者のニーズがそのようにシフトしてきているからです。

企業側でツールを用意し、社長と社員が一丸力を持って、新しい不動産時代を築き上げていかなければならないと感じます。

価格競争と価値競争 【不動産マーケティング】

最近は、モノを仕入れて売る、いわゆる小売では商売にならなくなってきました。

モノを仕入れて売ろうとしてもそこに利ザヤを乗せることができなくなってしまいました。

なぜなら、小売業者よりもはるかに安い金額でモノが流通してしまっています。

価格.comやヤフーオークションなど、びっくりするような値段で同じものが買えます。

そういった意味では小売業はすでに、価格競争による淘汰は終わっていて、価値競争時代に入っている業種です。

不動産業はどうでしょう。

今まさに価格競争をしているという感じでしょうか。

仲介手数料無料、仲介手数料割引、キャッシュバック、物件の値下がりチラシ、といった具合に価格を下げて、競争に勝という時代です。

しかし、価格競争には限界があり最終的には大手に軍配が上がってしまいます。

粗利率50%の業界で、1万円から千円引くことはできないが、十万円から１万円引くことはできる。という原理です。

結局数多く取り扱う企業にはかないません。

価格的企業努力は当然するとして、それよりもその業界が破綻しない良い方法として、価値競争があります。

競合他社に負けないように、自分の売り物に価値を付けるのです。

そして、少しでも他社より自社に優位性が高まったとき、競合他社はさらに価値を付けてPRしてきます。そしてそれに負けじと自社も価値を付ける。

こうして価値競争に入れば、一つ一つの企業のアイデンティティーは保持され、業界自体の発展につながっていきます。

圧倒的多数を占める不動産仲介業が価値競争はできないという発想もよく耳にしますがそんな事はありません。

異業種の小売業やサービス業に習い、十分価値競争が可能だと思います。

葛飾区・江戸川区界隈の不動産業者様の間で、価値競争が始まることを私は大いに後押ししていきたいと思います。

広告を告知+誘導へ改善する 【不動産マーケティング】

昨今の不動産業界の広告は、告知としての媒体利用という考え方が主流でした。

これからの広告は、告知にプラスして、誘導を追加しなければなりません。

ホームページには、誘導とか導線という言葉がよくつかわれますが、紙媒体でそのような事を言っている人、又はやっている人、は少ないようです。

では紙媒体での誘導とはどのようにするのか？

まず大前提として、どんな人を。どのくらい。どこに。誘導するか？という広告そのものの目標値があるかどうかが重要です。
例えば、年収1000万円以上の人を。　4人。　現地に。誘導したい。　とまあこんな感じでしょうか。

目標数値が存在すれば、増減による誘導効果を反省もできますし分析もできます。

そして誘導方法になるのですが、誘導先が現地だとした場合、現地に行った結果お客様にとってどんなメリットがあるのかを解り易く提示しなければなりません。

悪い例
新小岩に、日当たり良好の、駅徒歩8分の、買い物にも便利な、4LDK車庫付きの、4580万円の売り地（建築条件付）の現地見学会を開催します。

良い例
新小岩に、日当たり良好の、駅徒歩8分の、買い物にも便利な、4LDK車庫付きの、4580万円の売り地（建築条件付）の現地見学会を開催します。
ご来場のお客様皆さん全員に、不動産購入時に必読の小冊子を差し上げます。
また現地では、あなたのライフプランをカタチにする、無料間取作成も実施。
アンケートで必要事項をご記入いただければ、詳細なローン返済のプランシートや繰り上げ返済や頭金ありの場合の返済計画を差し上げます。※詳細はホームページへ　『○○不動産　返済計画』で検索！

良い例のように、現地に行くと、あなたにとってこんなにいいことがありますよ。　と現地に行く訳を提示する方法が良いと思います。
こうして、告知+誘導を行いお客様が現地に来ていただけるようにプロモーションすることが大切だと思います。

皆さん是非誘導効果をプラスしてみてはいかがでしょうか。

紙媒体も効果測定を！ 【不動産マーケティング】

本日は紙媒体の効果測定について考えてみます。

紙媒体の効果測定で一般的に不動産業者様が行っている効果測定方法は、『何部まいて、何人来たか。』という効果測定以上に踏み込んだ効果測定をされている方は少ないようです。

ホームページの効果測定は、アクセス解析などを行い可能ですが、紙媒体となるとなかなか難しい・・・。

アクセス解析のように勝手に記録を残してくれるわけではないので、人力で行わなければなりません。しかし、これを毎度行っていくことで紙媒体の効果もあげられるのではないかと思います。

以下の内容のデータを集計データとして、保管するようにしてください。

1.配布したチラシ　（データ化しておくとよい）

2.配布部数

3.配布方法

4.利用メディア

5.反響数（電話、現地、来店、ネットなど詳細も）

6.天候

7.地域のイベントなど、阻害要因

8.反響顧客の傾向

9.結果考察

以上のような事柄をデータベース管理し、蓄積していくことによって、１年も行えば結構いろいろな傾向が見えてくるのではないかと思います。

例えば運動会シーズンの現地誘導率はどうだったか？とか。

データを取ることによって様々な予測を立てることができるようになると思います。

社内DB作成はデジコムで低価格にご提案しています。

次回は、続けて紙媒体戦略

告知ではなく誘導する広告

と題しまして書いていきます。

お楽しみに！

市場縮小時代の不動産経営 【不動産マーケティング】.

日本の人口は、2005年から減少しています。

今後さらに減少傾向は続き、2050年には現在の日本の1/3の人口が減少するそうです。

さらに輪をかけて少子高齢化が進んでいきます。

この波は、どうにも止めることができない現実です。

上記図を参照して分かるように2015年あたりから急激に人口減少が始まります。

労働人口の急激な減少はすでに始まっています。

さて、そんな現実を見つめながら、この先中小企業はどのような戦略で経営に取り組むべきなのか。ここについて触れていこうと思います。

ポイントは2つ

・人口減少による需要の低迷

・労働人口減少による労働力不足

上記問題に対して中小企業はどのように向き合うべきなのか。

シェアの拡大によって生き残るすべは、難しい事は明らかです。新規顧客の獲得は今より一層難しくなります。

加えて労働人口の低下で、多角化またはグローバル化を計ろうと思っても労働力確保が難しくなります。

しかし、悲観する要因ばかりでもありません。

中小企業のメリットは、そもそも膨大なシェアを必要としない。という点があります。そこに中小企業の勝機があります。

ポイント

・新規顧客獲得のビジネスモデルから、生涯顧客化ビジネスモデルへのシフト

・労働力1人当たりの生産力向上（効率化）

上記を強化し2015年の急激な人口減少に備えることが、『今』やるべき経営戦略だと思います。

2015年、急速な人口減少が始まったとき、新規顧客を獲得することはさらに至難の技になります。ですから、お客様と関係性を深め、リピートまたは紹介で成り立つサービス品質の向上が急務です。
そして、業務効率を向上し、少人数でもサービス品質が低下しない仕組みを作る必要があります。

2015年・・・あと7年あります。もしくは7年しかありません。

市場縮小時代の不動産経営において必要な事は、

お客様との絆を深める。

幸せなライフスタイルをプロデュースする

生産力・業務効率の向上

これらに本気で取り組み、7年間の戦略を立てることが重要だと思います。

不動産業の戦略と戦術 【不動産マーケティング】

本日は戦略と戦術の話をしようとおもいます。

ここで不動産業をベースとした戦略と戦術の違いについて触れておきましょう。

戦略＝企業イメージの向上、シェアの拡大、業績アップ、仕組みづくり、ルールづくり、顧客満足、など企業全体をプロモーションする活動

>>一般的な戦略の意味はこちら

戦術＝チラシの作成、ホームページの更新、顧客管理、案件管理、など商品を売るための日常業務としての活動

>>一般的な戦術の意味はこちら

戦略と戦術においてどちらに企業活動のウェイトをおけばよいのか？

理論上の話によりますと。　戦略2/3　　戦術1/3　の割合ということが言われています。

この割合については、私自信も小さい会社を経営していながら納得できる数字です。

企業の業績に対して、戦略は6割6分6厘も影響を及ぼす。

それに対して、戦術は、3割3分3厘の影響しか及ぼさないということが言えます。

また、中小企業の企業活動においては私はこんなことも考えたりします。

戦略の2/3がしっかり練られていれば、戦術は1/3の活動で十分。

そのように感じます。

経営に大きな影響を与える戦略部分を考える時間を設けるということが、今後市場縮小時代の企業経営において非常に重要になってくるということだと思います。

次回は、市場縮小時代の不動産経営について書いていこうと思います。

お楽しみに！

住宅購入に要する期間の調査 【不動産マーケティング】

本日とあるサイトで興味深いデータを見つけました。

不動産購入にあたり探し始めてから、契約するまでに一般的にはどのくらいの期間をかけているのかという調査結果です。

それによると、探し始めから、契約までの期間が半年以上という人がマンション戸建共に半年以上が過半数をしめていました。
戸建に至っては60%以上という、多数の方が半年以上探し始めから契約までにかかっているわけです。

そう考えると、探し始めの方から問い合わせいただいた不動産業者様は、半年もしくは1年もの間、追客行為を行わなければなりません。

そう考えると、ネット客というのは、探し始めの方が大多数を占めますから、最初にメールで問い合わせをいただいてから、半年以上追い続けなければ他決するということになります。

育客、追客のツールがいかに重要かということが分かります。

ネットで問い合わせをいただくということは、契約間近では無いということがよくわかります。

インターネット客は反応が悪い・・・。なんて言う業者様もいらっしゃいますが、違います。

基本的に、お客様の成熟度が電話問合せと違うだけです。

ネットで探す→チラシで探す→情報誌を見る→現地へ行ってみる→いろいろな現地へ行ってみる→メールで問い合わせてみる→いろいろな業者にメールで問い合わせてみる→メール問合せをしたことは内緒で現地へ行ってみる→電話で問い合わせしてみる→営業マンに会ってみる

とまあ、このくらい慎重に行動していると思います。
電話で問い合わせしてみる。は最後から2番目の行動です。
質の高いお客様に決まってます。

ネット客を見込客まで育てるには時間がかかるということだと思います。
その時間にどのような顧客接点を持つかということが非常に重要です。

メールセミナー、DM、現地販売会、現地勉強会、企業PR、営業マンPR、さまざまな情報提供を行い、お客様の成熟度を高めることが必要です。

自社が選択される可能性を高めるためには、接触頻度です。

そのために様々な有益情報をお客様に送ることが大変重要です。

私はタマホームの資料請求をしてみました。

3か月ほど前に資料請求しましたが、今だに郵送でDMが届きます。
どのくらいの期間届くのか調査してみようと思います。
しかし、届くことによって迷惑だ！しつこい！という感情はありません。
捨てればよいだけなので捨ててます。
しかし、1ヶ月後私が住宅を購入する事を考えるきっかけがあったとします。
そうすると、たぶんタマホームの資料を捨てずに読むでしょう。

お客様は思いのほか、迷惑とは思っていないと思います。
積極的に探している方ならなおさらです。
大した人間関係もできていないのに、時間も気にせず電話をかけてくる営業マンの方がよっぽど迷惑。

半年、1年の間、追客できる自動化ツールを持つべきだと思います。

ステップメールという仕組みがあります。
皆さん参考までに　『ステップメール』で検索してみてください。
ネット追客の仕組みが少し垣間見れると思います。

次回戦略と戦術の件をかきます。

ランチェスターの法則から学ぶ地域不動産戦略 【不動産マーケティング】

ランチェスターの法則という言葉があります。

実は、デジコムはランチェスターの法則を実践してきています。

デジコムは、95%程のお客様が葛飾区と江戸川区に集中していますし、意図的に商圏を広げていません。
それは、葛飾区と江戸川区そして不動産業と限定することによって、1点的なシェアを確保するためです。
また、業務効率も非常に上がります。
宣伝効果も高いですし、移動距離も少なくて済みます。
広告宣伝費および交通費をかけないことにより、経費削減が可能になります。

広告宣伝や顧客獲得をプロモーションする際に、エリアをあえて狭めるということは非常に勇気のある決断です。
しかし、エリアを広げることにより、戦略、戦術の効果が下がってしまいます。
極限まで狭めたとき自社の優位性が向上します。

また、ターゲットを絞ることも勇気ある決断が必要です。
デジコムは、不動産業に特化して、優勢を高めています。
自分で言うのもなんですが、デジコムは総合的なIT知識を持ち合わせているため、不動産業以外のIT運用サポートができないわけではありませんが、あえて不動産業に特化しています。
不動産業に特化している理由は、私自身が建築・都市開発に非常に興味があるということ。
不動産業は、経済の食物連鎖上、頂点に存在しているということ。（人が住むという、行動から以外に地域の経済成長はない。）
この2点です。

私の商売上不動産業者様のホームページ制作をすることが多いですが、中小企業である以上、ランチェスターの法則を利用しなければ、効果がだしづらくなります。
ホームページのSEOキーワードに、城東地域，区を2つ3つ，沿線名，などを指定する方がいらっしゃいます。このように広域に設定してしまいますと効果が出しづらくなります。

ホームページに関して言えば、ターゲットも絞る必要があります。
自社がどんなことを求めている人に優位性が高いのかをわかりやすくPRしなければなりません。
低額所得層、高額所得層、デザイン重視、健康重視、住環境重視、地球環境重視、趣味重視、福祉重視、子供重視、利便性重視、2世代重視、資産価値重視、相続重視、税務対策重視、地主重視、買取重視、ファイナンシャルプラン重視、間取り重視、耐震重視、などなど、
このように自社の優位性がどこに有るのかわかりやすく表現しなければ効果が出しづらくなります。
『なんでもできるは何にも出来ないの始まり。』と私は良く言いますが、なんでもできる人が、一点に集中たときの力はすごいものがあると思います。

何かに特化する。
何かに尖る。

中小企業が、ランチェスターの法則を実践したとき、企業の固有価値が向上し、わかりやすい企業に生まれ変わるのではないでしょうか。

次回は、戦術と戦略の話をしていこうと思います。

同業者同士の情報共有 【不動産マーケティング】

最近気になることが、業者同士の情報共有というか戦術の交流というか、そういったものが少なくなっているように思います。
情報が膨大にある世の中で、自社が情報に対して、固有性を高めようとする傾向があり情報や戦術の囲い込みというような意識が増えてきたように感じます。
しかし、本来固有性を高めなければならないのは、情報ではありません。
志やものづくり、人やサービスです。
そこは、誰にも真似が出来ない部分です。
真似できる部分は、真似させてしまえばよいと思います。
またマーケティング（特に集客の部分）は、戦術的にはほぼ同じであり、最近のマーケティング傾向を少し勉強した人なら、知識として持っています。
まあ、大切なのは行動に移すかどうか、というところなのですが。

私のブログでも、私が知っている情報を惜しみなく書いていこうと思っています。
今後さらに具体的な作業方法まで書いていきたいとも思っています。
それは、業界自体が全体的に底上げしなければ消費は向上しないからです。

結局のところ地域の企業が助け合って、ジョイントして、地域社会を盛りたてていかなければ、中小企業である自社もうまくいきません。
自社の敵となりうる企業は地域にはいません。
競合となりえるかも知れませんが、本来敵ではありません。
本来敵になるものは、地域を知らず、地域のことを考えず、進出してくる企業です。
そんな企業は、地域の企業がジョイントして追い出してやればいいのです。

身近な地域の中小企業はみんな味方です。
地域から恩恵を受けて成り立っていることは、十分わかっていらっしゃると思います。
情報を共有し、全体的な底上げを私は考えていきたいと思います。

宅建試験講座in葛飾

9月4日、宅建試験セミナーをかつしかシンフォニーヒルズにて開催いたしました。

当初予定していた人数よりも少ない参加人数でしたが、デジコム主催の初セミナーを滞りなく行うことができました。

アイティーレックス　鳥海様、全国不動産信用情報センター　細川様、ありがとうございました。

不動産メディア活用マップ 【不動産マーケティング】

本日は不動産メディア活用マップとして、各シチュエーションに対してどのようなメディアを活用した方が良いかをマッピングした資料を公開します。

各段階に応じた集客および追客接点をプロデュースし生涯顧客までのプロセスを作ってみました。

集客段階では、接触頻度が少ない物から多い物まで幅広くメディアを活用する必要があります。
この段階のメディアを低価格に、クオリティーを上げ、コンスタントに行っていくことが必要です。

リスト客段階では、接触頻度をとにかく増やす必要があります。
接触頻度を増やすには、接触するためのネタが必要です。
そのためのネタ作りを、昨今の不動産業界は何もしていない傾向があります。
ネタ作りには能力も必要だし、面倒くさいので一番後回しにされていますが、リスト客へのアプローチが最も重要なプロセスです。
この段階では、メールやDMなどを送るわけですが、比較的軽い情報を接点多く行うことが重要です。

育客段階では、クオリティーの高い情報を定期的に送り、信頼を深めることに注力を図ることが必要です。
リスト客の段階で、接点を多く設けた結果、お客様は不動産会社の事を少しイメージ良く思っていただけていると思います。リスト客段階で飽きられてしまってはダメですが・・・。
ある程度の重い情報は読んでくれるモチベーションは育客段階ではあると思います。
会社や営業マン、商品のプレゼンをしっかり行い店舗や現地への誘導を行うことが必要です。
直接会って聞いてみたい！！　と思わせる演出を考えます。

接客段階では、ファーストインパクトやおもてなしのスタンスを演出し、完全にお客様をファン化させるチャンスです。
ホテルなどの異業種に習い、出会いを演出し、来てよかったと思わせる接客をする必要があります。売り込み一辺倒では、がっかりします。
売り込んで欲しいオーラが漂っているお客様は別ですけど・・・。
出会いを演出した後のアフターケアもサンキューレターなどをお送りし印象を深めます。
間違ってもサンキューレターなのか、セールスレターなのかわからないような手紙は送らないようにしてください。
『ありがとうはありがとう』　『セールスはセールス』　メリハリが大切だと思います。

生涯顧客化の段階では、定期的な情報配信、住まいのチェック、年末年始のごあいさつ、会社主催のイベントへのお誘い、など継続した接点を設ける必要があります。
きっと新たなお客様を連れてきてくれることと思います。

私が考えている生涯顧客化の最高峰はイベント開催です。
会社が主催するイベントに購入してくれたお客様が沢山参加してくれたら、広告にたくさんのお金が要する不動産業からは、脱却していることと思います。

上記生涯顧客化マップに対するご提案を今後デジコムは皆様にご提供していきたいと思っております。
今後ともよろしくお願い申し上げます。

宅建試験講座 【セミナーのご案内】

皆さん宅建試験の勉強ははかどっていますでしょうか。

これからの時期が追い込みに向けて、意識を試験に集中していかなければならない時ですよね。

デジコムでは宅建試験を受験する皆様を応援すべく、宅建試験セミナーを開催する事になりました。
セミナー内容を聞くだけでも10点は稼げる！という内容のセミナーです。

先日ご紹介しました、宅建試験教材をもとに講習します。
宅建試験を受験する方もさることながら、来年受けようと思っている方、勉強方法に興味があるだけの方、資格は持っているが再度講習を聞いてみたい方など、どなたでもご参加いただけるセミナーです。

日時　2008年9月4日（木）　18:30～21:30

場所　シンフォニーヒルズ　　会場　コンチェルト

講習料　￥３，０００　　　無料

セミナーの参加申し込みはこちら

特殊な教材を利用し講習します。
教材をご購入いただくことができますが、売り込みは一切しませんので、安心してセミナーにご参加ください。

教材のホームページはこちらをご覧ください。

皆様のご来場をお待ちしております。

名刺でファーストインパクト 【不動産マーケティング】

最近工夫を凝らした名刺を数多く見かけます。
その名刺をいただくたびに、『え～すごい！』と思わず言ってしまいます。
そんな中から出会いを演出し、会話しやすい環境を作り上げていくという事も大切だと思います。

透明な紙の名刺

2つ折り名刺で、個人の写真やプロフィール、取扱品目などがわかりやすく書いてある名刺

ハガキのデザインの名刺　『ポストに入れないでね』っていって渡すのだそうです。

皆様、様々な工夫をしています。

個人のブランディングをするために、まずは名刺から。
名刺のインパクトで他社と差を付けてみてはいかがでしょうか。

当社制作サンプルを掲載します

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現地看板の新しいカタチ

不動産の現地販売会の新しいカタチをご紹介してみます。

これは何かというと、紙でできている折りたたみ看板です。
紙ですから、低コストでデザインも自由です。
しかも折りたたむとA3くらいの大きさになってしまうので、持ち運びや保管も楽です。
物件のコンセプトごとにいくつか看板を作っておくと何に特化した家かを分かりやすくPRできると思います。
不動産の現地に特色を持たせるためにこのような看板でPRするというのも面白い手法だと思います。

是非現地に新しいカタチを作ってみてはいかがでしょうか。

メーカーのホームページ
http://www.passot.co.jp/

住宅情報誌から学ぶ 【不動産マーケティング】

私は、フリーペーパーが好きです。（大好きではないです・・・）
そんなにくまなく見るわけでもないのですが、いろんなヒントがあって面白いです。

本日もリクルート発行の『マンションズ』を見ていました。
なるほど、というポイントがいくつもあります。

1.表紙キャッチコピー
お金のプロがアドバイス
『マンション購入お金と年齢』
というキャッチコピーでした。自分の年齢を考えて、自分はどうなのかを知りたくなり私は内容を読みました。

2.知識の提供
世代別の考え方が書いてあり、早めの購入が必要なように思わされました。
いろいろなシチュエーションを提示しどう考えればよいのかが書いてありました。

3.固有価値の提供
かなえたい固有価値を様々な物件の紹介をもとに提供しています。
対外的に生活をよく思われたい人。設備が充実した利便性を追求する人、街並みや生活環境を重視する人、さまざまな固有価値に対して、物件選択方法を掲載していました。

4.クーポンの提供
クーポンが先着順で1000円とか抽選で1万円のキャッシュバックだったことがいまいちでしたが、クーポンの提供は効果的だと感じます。
地場の不動産会社様なら、地場の商店とコラボしてクーポン提供をするなど工夫が可能だと思います。

5.物件のキャッチコピー
物件を紹介する時のキャッチコピーとして、『うまい！』と思うキャッチコピーの参考になります。
『このゆったりと流れる時間を東京の未来へ残したいと思いました』
『時を重ねてもなお、いにしえの薫りを宿す地に』
『山手ダイレクト』
『渋谷へ14分なのに、ターザンのようにたくましく育つ。』
『素材や設備の細部まで心を行き届かせた住まい』
『住まいの“したい”をカタチにできる』
などなど
あげたらきりがないくらいいいキャッチコピーがありました。

情報誌から様々な手法を研究し活かしていくことが可能です。
一味違った物件紹介を広告、店頭、ネットなどのメディアに反映させてみてはどうかと思います。

資金計画を切り口に。【不動産マーケティング】

本日は、資金計画を切り口に、集客および接客のツールを開発しているアイティーレックス様にお伺いしました。

住宅を購入して幸せな生活を送れるか、送れないかは大半が住宅ローンの支払い能力が影響してくるのではないでしょうか。
そして、購入する段階においてもそこが一番の心配点です。
そこで説得力があり、的を得た説明を新人の営業マンでもできるようなシステムを考えられたのがアイティーレックス様です。
他社が物件の見せ方や会社の見せ方を強化しているのに対し、資金計画という尖った切り口で、とても魅力のある会社様でした。

社長様とも、とても意気投合し、あっという間の2時間ほどの対談でした。
今後もアイティーレックス様と深くお付き合い頂き、目指すは地場不動産会社様のブランディングです。
お金儲けの色が強いイメージを持つ不動産業界を、地域活性化、街づくり請負人、というようなイメージへと業界そのものの持つイメージを変革できればと思います。

まぎれもなく、街は地場の不動産会社様が創っています。
確実に影響しています。
地域経済を、この街のアイデンティティーを、守れる一番の存在は、地域にある不動産会社様だと、私は感じます。
そうして、地場の不動産会社様が皆に愛される存在であることを、私は不動産会社のブランディングだと思っています。

他の会社と違うことをやる 【不動産マーケティング】

日々不動産会社様にお伺いしていると、経営者の方からこのような声が多く聞こえます。

『他の会社がやっていないような事をしろ！』

この言葉を実に多く聞きます。
ほかの会社がやっていないことってどんなことなのでしょうか？
他の会社がやっていないことなんて聞くと、とても斬新で、即効性のある効果が見込め、誰もが思いつかなかったアイデア。なんて気がしてしまいます。

しかし、そんなアイデアが簡単に出てくるわけもなく、今まで通りの方法で日々が流れていくという感じではないでしょうか。
私は、他の会社がやっていないこと、というのは結構身近にあるように思います。
日々の小さなことから改善していくことが、他の会社には真似できないものを作り上げていくのだと思います。
今まで通りの方法を、『これでいいのか？』と思うこと。
具体的なことは、デジコムの前原に会った時にでも、聞いてみてください。

物件調査のポイント【不動産マーケティング】

私のような異業種の人間が、不動産業界の事を時には生意気な言い回しで語っていると思いますが、皆様ご勘弁いただければと思います。
本ブログは、当社の企画の一端でもあります。
企画は、おおむね仮説から入ります。

たとえば：
不動産業者様が求めているものは、集客であろう　↓

集客はホームページより、紙媒体にお金を投資している確率が高い　↓

従来の方法から新しい方法へシフトしないのはなぜか？　↓

ホームページの露出度を高める方法や問合せ誘導の方法、問い合わせに対するアプローチ方法がわからないからか？　↓

アクセス解析やメールを利用した育客をしていない可能性が高い　↓

解析、アプローチ、顧客管理をパッケージにした商品のニーズがありそうだ　↓

営業プロセス改善パッケージを作ってみよう！

とまあこんな感じで企画が決まっていきます。

不動産業の物件調査も同じようなことが言えると思います。

例えば、駅から徒歩15分の3480万円の建売住宅を物件調査したとします。

駅から遠いことのデメリットを感じない人はどういう人か？　↓

職人さんとか、個人事業者ではないか　↓

年収は、500万円くらい、奥さんが共働きで収入合算は見込めそうだ　↓

駐車場はワンボックスを2台置けるくらいのスペースはある。この層に有効なキーワードだ　↓

職人さんや個人事業者の家庭は、奥様より旦那様の意見が強そうだ　↓

車庫を1台分潰して、旦那の趣味に活かせる、物置やバイク置場、園芸や家庭菜園などを作る提案はどうだろう。結構まめな職人さんや自営業者の人が、駅から遠くてもいいから、自分のスペースが欲しいと思っているのでは？　↓

この物件のイメージは、奥様の夢と旦那様のこだわりを満たす、新家族空間！　にしよう。　↓

そんな感じでイメージをふくらませて、物件の調査を行うと、ホームページや広告が、いつもと違った説得力を生むと思います。
実際は、ただ敷地が多少広いだけでも、そこから仮説を組んでいくことが重要です。

その物件を買う人は、いったいどんな生活を送るのだろう。
そんな風に考えて、物件調査をしていけば、まさにそんな人が購入しに来るのではないかと、感じてしまいます。

統計資料の集め方【不動産マーケティング】

公的資料をもとに、資料作成したい時など結構多いと思います。
やはり数字が示す説得力は違います。
統計資料をネットで調べる際にどのサイトに行けばよいのか探すだけでも一苦労です。
本日は参考までに統計資料を集める参考サイトを掲載します。
よろしければ参考にしてください。
また下記リンクにない物で各自治体が公開している統計資料もなかなか使えるものがあります。
自社の所在している自治体のホームページや物件周辺の自治体のホームページもぜひ参考にしてみてください。

総務省ホームページ　http://www.stat.go.jp/index.htm

県勢調査　http://www5.mediagalaxy.co.jp/yanotsuneta-kinenkai/index.html

中央調査社　http://www.crs.or.jp/index.html
マーケティングリサーチの情報がタイムリーに掲載されているホームページ

NHKの調査　http://www.nhk.or.jp/bunken/
国民生活時間調査などがあるらしい（PDF）

エム・アール・エス　http://www.mrs-ads.com/product/index.html
新聞雑誌の広告出稿量の調査

ビデオリサーチ　http://www.videor.co.jp/index.htm
テレビ、ラジオなど電波メディアの視聴率調査

書籍として朝日新聞社発行『民力』が統計データでは有名どころ。
定価5000円弱と金額は張る。

以上、デジコムのナレッジベースから本日は参考までに掲載しました。

不動産を企画する

昨日WBSで戸建賃貸が好調という報道をしていました。
現在、希望の住居としてアンケートを取ると、一戸建て住宅に住みたいというニーズは80%あるそうです。
それに比べて賃貸物件は、アパート・マンションの供給が97%に対し、戸建貸家の供給が3%だそうです。
みんな戸建に住みたいが、買う以外の選択肢は極端に少ないという事になります。
それならば、新築戸建オーナーを探し、戸建賃貸業を販売してみては・・。という発想のようです。
需要と供給を分析した結果の企画です。
なんと年間1000棟の受注をしているそうです。
よく考えれば気付きそうなことって身近にあるのだと感じさせられました。
毎日行っている事を分析しいろいろな角度から眺めれば、まだまだ未開発の企画があるかも知れませんね。

古い物件 安い物件

最近では個性を強調するメディア活用にシフトしてきています。
それに伴って、特化した専門サイトに人も集まる傾向にあります。
幅広く何でもできるより、これだけは絶対に負けない。というスタンスが功を奏するようです。
物件の紹介方法も同様の事が言えるように思います。
例えば賃貸の場合、安い物件というと、おおかた古い物件であるという事は想像がつきます。
それを逆手にとって、古い物件特集なんて言うと、違う角度から物件を見れるようになります。
また、違った効果も期待できるのではないかとおもいます。
安い物件というと、安いという事がメリットになっていますから、古くてしょうがない！。
というＰＲで終わってしまいます。
方や古い物件というと、何のメリットの提示にもなっていません。
ですから、ほかにメリットを作り出そうと努力しなければなりません。
その努力が古い物件の新しいニーズを提供できると期待できます。

最近、私が勝手に考えているのですが、古い物件だけど、お客様好みにリメイクできる物件。
こんなのはどうかと考えています。
リメイクする費用は、借主負担です。
大家さんは、ごく当り前な修繕にお金をかける必要もなくなります。
そして、不動産会社様は、リメイクしてくれる業者を借主に紹介する。
真新しい新築物件では、絶対出来ないことです。
新築物件の賃貸の場合、がびょう一つ差していいのかためらいます。
それが、自分の好きなようにしてくれ、というスタンスであれば、住まいにこだわっている若者たちのニーズを拾えるかも知れません。
賃料は安くて、見た目も古いけど、室内に入れば個性的な空間が広がっている。
自分の家を買わない限り、できないこだわりが、古い物件であれば可能かも知れない。
こんな事を最近考えたりします。

古い物件というキーワードをあえて強調することにより新しいニーズを掘り出す。
物件の紹介方法を違った角度から考えてみると新しい発想が生まれるような気がします。

どうしようもない物件 【不動産雑談】

先日とある会社の社長様から面白いお話を伺うことができました。
その社長様いわく、どうしようもない物件の方が不動産会業者が主導権を握りやすいということでした。言われてみれば確かにそうだなと思いました。
しかし、そのどうしようもない物件を仕入れたところで、若しくは専任を取ったところで、売却できなければ意味が無くなってしまう。
そこで、その既存の不動産に付加価値をつける事と、ローンを通すもしくは、お客様に納得してローンを組んでいただくという2つのことを行わなければなりません。
付加価値をつけることに関しては、現在は追い風です。
健康、エコ、Co2削減、食糧自給率、化学物質、防犯など。挙げればきりがないほど、さまざまなニーズが生まれています。
そういったニーズをくみ取り、住宅に反映させていくことで付加価値をつけられると思います。
ローンの件が一番大変だと思います。
銀行は、どうしようもない物件に対してローンは出しませんから、ノンバンクのローンになってしまう・・・。しかしノンバンクは金利が高い。お客様が納得しない。
こういった問題の解決が、どうしようもない物件をさらにどうしようもない物件のトップクラスに引き上げてしまう。
そういったローン問題をアウトソーシングできる会社があるようです。
お客様のファイナンシャルプランを作成し、金融機関との交渉を行っていただけるそうです。
ローンに関しては、もうひとつ方法があるのではないかと私は考えています。
要はお客様はノンバンクによるローンでも納得してくれればよいわけですから、どうしようもない物件と新築物件を購入したときの総支払額とお客様に影響する将来価値を比較するような参考資料などをきちんと作ることが大切だと思います。
そして、不動産営業マンといえども、『そうゆうことなら自分もほしいな』と思えるくらいまで企画的に練り込むことが大切だと思います。

『どうしようもない物件の方が不動産業者が主導権を握りやすい。』

私の中でどうも気になるキーワードです。

建物の品質向上

2006年、都市部の不動産価格は上昇し始めました。
しかし、十数年ぶりの好景気も長くは続かず、1年ほどで終わりをつげ、そのツケが今日の不動産売買に大きく影響を与えています。
しかし、このような事はいつでもありうることで、今更ビックリするほどのことでもなく、簡単な話がいい時もあれば悪い時もある。ということである。
それよりも、景気がいいだとか、悪いだとかに左右されず、継続的にその時代にあった経営ができるということが、これからの日本経済では重要だと思います。
不動産会社様が今まで工夫を凝らして頑張ってきた手法は、販売手法でした。
しかし、販売手法をどんなに工夫しても結局ニーズに合わないものは売れないのです。
クオリティの低い建物を妥当な値段で売ろうというのは至難の業です。
不動産の価格は経済状況や法規的な要素が決めることですから、どうにもならない要素が多いですが、建物の価格は消費者が決めます。
ステイタスが高い建物は、ステイタスの高い人が買います。
そして企業努力により、建築価格は下げられます。
品質の高い建物を企画し、建売住宅のクオリティを上げブランド力をつけましょう。
健康、エコ、耐震、デザイン、接客、保証、ファイナンシャルプラン、アフターサービス、・・・たくさん改善できる部分があります。
建物の品質向上がこれからさらに厳しくなる不動産市場で、生き抜いていく最善の方法と私は思います。

店頭チラシの有効活用

本日は店頭チラシの有効活用について書いてみます。
本日とある不動産業者様の業務改善をすべく作業している間の会話で、店頭チラシを結構持っていく人が多い。という話を聞きました。
しかし持っていった分だけ反響があるかというと、ほぼ無いに等しいようです。
しかし、せっかくやっていて、しかも持っていく人が多いということであれば、もう少し改善する余地はあるなと私は思いました。
私からの改善提案として、物件資料のほかに後押しする資料を添付しておくことが重要に思います。

たとえは、バブルの時代金利8%強の時代に3000万円の物件ををローンで買った場合、支払総額は9000万円を超えるそうです。
現在の金利で同額の物件を購入した場合、支払総額は4000万円強です。
低価格な物件に関しては、そういった数字的根拠を提示する事により現在の低金利が、購入に有効だと判断できる文書素材を付ければよいと思います。

逆に高額な物件に対しては、エコへの配慮や健康問題に対する配慮など、ステイタスの高い、でも教えてもらわないと分からない情報を添付するのが如何かと思います。

たんに物件情報を提示するだけでなく、消費者のほしいという欲望の後押しをできる付加情報を提示することで、企業の信頼性も増し、お客様の購買意欲を刺激することもできるのではないかと思います。

何気ない会話の中からヒントをご提供していただいた、営業マン　Oさん　！！
ありがとうございました！！

リフォーム会社向けセミナーに参加しました

今回不動産セミナーではなく、リフォーム会社向けのセミナーに参加してみました。
これは今後私が不動産業界にご提供できるであろうデジコムのソリューションを多方面から見ることでさらに新しい不動産ソリューションを開発できると期待し参加しています。
２回にわたり参加したセミナーの感想としては、セミナーの進行の仕方のうまさを痛感しました。
この話は、デジコムにとって有益な話ですので、これ以上語りませんが、素晴らしいセミナーでした。
今後の建築に関する方向としては、現存する建物をいかに価値を落とさないようにするか。
建物を償却資産として考えるのではなく、資産価値を持続する、または上げることが望ましいという内容でした。
そして、今後大型で、高額なリフォーム需要が伸びるであろうということです。
新建築基準法の事も考えますと、今後新築需要がさらに厳しくなってくる気配です。
しかも、ハウスメーカーばかりか、中小の建築業者までもが、低価格住宅が次々と商品化され、建売の最大のメリットである価格が、メリットでなくなる可能性があると私は考えています。
建築業界も様々な生産性向上を図っています。
その中で不動産業界が、建築条件付きの新築住宅を販売するためには、建築業者に匹敵する、商品開発が重要なように思います。
更地は売りずらい・・・完成現場は売りやすい・・・
そんなことよりもっと必要なノウハウが、不動産業界にも必須であると感じました。
また中古物件のリモデリング（大型のリフォーム）も今後注目すべき分野と考えさせられました。
土地は、更地渡しが一番！！
という考え方を少し方向転換すると、また新たなビジネスが広がっているようにもおもいます。

リフォームというと、一括キャッシュでの支払。みたいなイメージがありますが、それも解決策はあるようです。
どうしても大型リフォームともなるとお客様の予算オーバーで、結局中途半端にリフォームするか、そもそも破談になる事が多いですが、お客様のファイナンシャルプランを行い、資金計画を綿密に行うことにより、大型リフォーム分の資金調達が可能になるようです。
資金計画をアウトソーシングできる会社があります。
ここは、皆さん一番苦慮するところでしょうから、いっそのこと外部の会社に任せる。というのも今後面白いかもしれませんね。
スタイルオブ東京　http://www.styleoftokyo.jp
ご参考までにご紹介しておきます。

なにしろ、建築やリフォーム業界の動きも今後注意深く見ることが必要だと思いました。

営業マンのやるべき仕事

先日とある社長に、仕事にはやるべき仕事とやらなければならない仕事がある。
そう教えていただきました。
やるべき仕事をポジティブに考える。
やらなければいけない仕事をネガティブに考える。と
営業マンのやるべき仕事は、人に会うことだと私は考えます。
逆にやらなければならない仕事は、文書整理、雑用、企画、クレーム処理などがあげられると思います。
当然、やるべき仕事を優先させたいのだが、圧倒的にやらなければいけない仕事に追われてしまうのが常だと感じます。
実際私もそうです。

違う見方をすると、やるべき仕事とはルーチン化できない仕事。
やらなければいけない仕事は、ルーチン化できるし、ルーチン化しなければならない仕事と考えられます。
ホームページのアップロードやチラシ作成、間取り図作成や物件調査などやらなければならない仕事が山積みです。
ここの作業を短時間に完結できる業務フローを作らなければ、仕事は増えるが、売上としては上がりづらいという現実が待っています。
やらなければならない仕事のルーチン化は、個々の要領の良さではなく会社ぐるみの組織的な改革が必要です。
日々の業務の忙しさに流されてしまうと、何年企業を継続していても、同じ事を繰り返さなければならない。
企業を成長させるという事は、ルーチン化できる業務をルーチン化する事が大切な要素にも思えます。

やるべき仕事は、営業マンならば、誰しも積極的にやりたい部分です。
ここはルーチン化できるものでもないし、マニュアル通りにやってうまくいくものでもない。
個々の能力にまさに依存すべきところです。

営業マンの仕事は、今の時代、IT技術を駆使して、情報公開することが仕事のようになってしまっていますが、今の時代だからこそ、『リアルに人に会うこと』が重要だと思います。
そして本来営業マンに求められる接客能力やネゴシエーション能力に最大限の力を注ぐ。

パソコンの仕事をしてはいけないということではなく、時間をかけてはいけないというふうに思います。
やらなければならない仕事をルーチン化し、積極的に人に会えるための動きを、やるべき仕事をやった営業マンが成果を上げていくと思います。

1種単価

1種単価。
知らなかった―。
容積率100%に対する単価なのですね。
確かに容積率100%の土地と容積率200%の土地の値段が変わるのは当然ですね。
なんだか新建築基準法に非常に関連するような気がして・・・。メモ程度に書いておきました。

マンション業者の土地の高買いマジックがなんとなくわかりました。

人口減少時代の不動産

人口減少時代と現在言われております。
人口は確かに2006年をピークに減少していくそうです。
しかも、高齢者は増えて、若年層は減る傾向です。
この報告だけ聞くと落胆してしまいますね。

しかし、世帯数はというと2015年まで増加傾向にあります。
要はあと8年は、需要の方が勝るわけです。
今の不安定な景気状態に左右されることなく、あと8年で何を確立していくか。

中期スパンで考えていった方が、良いのかと考えさせられるデータです。

不動産業界は淘汰されるという事をよく聞きます。
しかし、各組合の会員数は増え続けている。
実業務をしていない業者を含めても全体数は増えている傾向です。
今すぐに淘汰はされることはないように私は思います。
本当に淘汰されるのは、2015年世帯数減少から始まるように思います。

今うまくいっているからいい。
今うまくいっていないからダメ。

このような判断ではなく、企業を継続していくためには、8年後の世の中も見据えた方がよさそうです。

住宅購入要素の優先順位

久々のコメントにまたなってしまいました・・・。
消費者は住宅購入要素の優先順位をどのように付けていくのであろうか？
現在の優先順位は
1.地域
2.価格
3.広さ
4.立地条件（環境・日当りなど）
5.間取り
6.耐震
7.資産価値
とまあこんな順位でしょうか。
現在の話は上記のような順番で誰でも理解している順位なのですが、今後は大きくこの比重が変わるように思います。
どのように変わるのか・・・？
1.地域　※ここは不動でしょうね
2.健康
3.耐震.
4.価格
5.立地条件
6.広さ
7.間取り
8.資産価値
このような順番になっていくと思います。
これは、住宅産業を大きく揺るがす変化になります。
要は、価格競争に競り勝っても今後は消費者の気持ちを動かせないという事です。
住みながらにして、健康を維持できる。
丈夫な家に住んでいるという安心感。
こういったものが、今後住宅購入の決め手になると思います。
価格は、購入価格というよりも、銀行ローンがいくらまで借りれるかという事ですから、住宅取得価格が高くてもローンが下りれば買うと思います。
これからの住宅は、“安い家”ではなく“本当にいい家”が売れると思います。
そして本当にいい家が安く提供できるようになると思います。
そのためには、以下の生産性を向上させなければなりません。
仕入
流通
現場
販売
上記生産性を上げることが必要です。
そして生産性を悪くしなければならない部分があります。
それは、売却後のアフターケアです。
ここに注力すればするほど販売コストは落とせるはずです。
多額の広告費を支払う企業は、大手やFC本部に任せておいて、地域に根ざした不動産業者様は、生産性向上とアフターケアに力を注ぐ事が、今後必要だと思います。
本当にいい家を販売していくために、売主業者、仲介業者にかかわらず出来る事があると思います。

成果を上げている会社

デジコムはおかげさまで、現在江戸川区と葛飾区で150社を超える不動産会社様とお付き合いをさせていただいております。

日々お客様と接していると、販売業績の良い会社は、どのような傾向かと読み取ることが多少できます。

現在の一戸建ての不動産販売は苦戦しているようにみえます。

地価が上がり、金利が上がったが、肝心の消費者の所得が、さほど上がっていない。

地価が上がることにより投資系の物件は、少しの間動きがあり、バブル崩壊後無かったビジネスが復活したが、土地の上げ止まり感があり、投資物件も動かなくなってきた。

そして物件の仕入れが困難である事が、さらに地場業者の状況を切迫させてしまう。

バブルの時のようなインフレ状態にはならず、デフレかつ価格が上がっているという状況では、不動産分野ならずとも苦戦する状況だと感じます。

品物がなければ消費者は高くても買うのだが、品物がいっぱいあるのに高い・・・こんな状況が今起こっているように感じます。

こんな状況なのだが、消費者は不動産を買わないかというと買っている方も存在する。

消費者の中には、属性の良い人と悪い人がいると思いますが、比較的良い人が購入している。というか良い人しか買えなくなっている。そのように私にはみえます。

属性の良い人とは、どのように探し当てるのか？

属性の良い人は、世の中でもそれなりの存在であることが多く、ゆえに知り合いもたくさんいる。

そんな知り合いの方から、様々な情報を収集し、決断している傾向が強いと感じます。

ですから、チラシの反響というより紹介が多くなる。

紹介を得るという事は、そもそもお付き合いが深い方が不動産会社様に出入りしており、その方が紹介してくれる場合が多いと思います。

そう考えると既存のお客様とのコミニケーションを重視している会社。

アフターサービスを前提としてお付き合いしている会社が、今の状況の中で成果を上げている方だと感じます。

アフターサービスを前提としてお付き合いするためには、多少遠いお客様とは、コミニケーションが取りづらくなります。ゆえに徹底した地域戦略が必要になると思います。

広範囲な広告戦略よりコアな広告戦略が功を奏するというのは、私の自論ですが、そのように感じます。

コアな広告戦略と既存客からの紹介が、ここしばらくのキーワードになるのではないか。

日々お客様と接していて感じる事でした。

不動産業務の統制

最近、中小企業の内部統制を考えています。
この問題は、まさにデジコムでも直面している問題であり、リソース（資源）は、目一杯使用しているのだが、利益が上がらない。
例えば、社員が夜遅くまで働かなければならないほど、忙しいのにそれに見合う利益はない。
このような問題を回避するためにはどうすればよいか？
この問題は、中小企業が生き残っていくために不可欠な要素だと思います。
また、中企業、大企業に躍進する時に備わっていなければならない事柄です。
スーパー営業マンは自分の生活を裕福にするべく利益は、稼ぎ出せるのだが、会社が食って行けるほどは稼げない。このような問題が中小企業では起こっているように思います。
会社、が存続していけるようにするためには、一部のスーパー営業マンに頼っていては、存続できないし、企業を躍進させることはできない。
どうすればよいのかを現在模索中です。
不動産業の仕事をルーチン化（単純作業化）するためには、どのような内部統制、業務の一元化をすればよいのか？
そのような議論になった場合、社員教育に話がシフトしてしまう場合が多く、しかし、業務効率化が先だということは、感じています。
今現在、不動産業が抱えている、無理、ムラ、無駄とは、いったいなんであろうか。
さらに掘り下げて今後書いていきたいと思っています。

地元意識 不動産編

不動産業者様にかかわらず、中小企業はなるべく地元でお金を使う！
大手企業がどんどん進出してくる中、貴重な下町の風情を守るべく、そして地元の産業に再度経済的リターンが帰ってくるように、地元の商店で経済流通をする。
その事が結局は、自分たちの宣伝活動にもつながるのではないかと私は考えるのですがどうでしょう？
これについては賛否両論あるでしょうが、私はそう思います。
下町の商店街を通ると何か懐かしいというか、安心する感じがします。
そうは言いつつも自分自身も大型ショッピングモールやフランチャイズチェーン店を利用しているんですがね・・・。
しかし、下町商店が大手より著しく商材が悪いとか、値段が高いとか、そんなことはないし、むしろその逆のような気がします。
やはり告知能力、宣伝能力が乏しいのが地元の中小企業なのでしょう。
しかし地元の人間が大手の商売にお金を落としていては、結局は自分たち自身の縮小を助長しているのではないかと感じます。
地元の中小企業は自分たちの商売を告知しあい、何処か懐かしい、安心する町を守っていければと感じます。
その告知および広告活動に不動産業者様は結構影響力があるのではないかと感じます。
地元の方と親密にお付き合いすることで、地元の不動産業者に相談に来る。これからの商売と地元の生活をもっと、面白いものにするために、地元でお金を流通させたらどうでしょうか？